2011年房估師考試經營與管理講義182

    ⑽ 企業管理費及利潤

    企業的管理費和利潤，通常是物業有效毛租金收入的一個百分比。如果有效毛租金收入低于預計的某一數值時，還可以確定物業

    管理費和利潤的一個最低值。其具體比例，可根據政府有關規定和當地物業管理市場情況確定。通常，從事收益性物業的物業管理企

    業，其企業管理費和利潤的提取比例，高于從事居住物業的物業管理。

    ⑾ 保險費

    雖然保險費是每半年或每年支付一次，但保險費的實際支出還要受保險計劃安排的影響。保險費項目通常只包括物業本身的保險，

    員工醫療保險和失業保險在人工費中開支。在保險費中開支的保險項目一般包括：

    ①火險。指對那些對由于火災導致的投保物業的所

    有直接損失或損毀為保單持有人提供保障。

    ②火險附加險。為火災保險的附加險種，包括了在火災撲救過程中由于風暴、冰雹、爆炸、空難、交通工具、水毀、煙霧、人員傷亡等可能導致的相關損失。

    ③全損險。包括了保單中沒有特別排除的其他任何損失。

    ④鍋爐保險。由于鍋爐事故導致的所有損毀的保險。

    ⑤財產毀損責任保險。投保物業對其他財產毀損應承擔的責任。

    ⑥租金損失保險。由于物業損毀而使部分或全部物業不能正常出租而引起的業主收入損失。

    ⑦職工信用保險。由于其他人的非禮行為導致的某人財務收入損失。該險種常由物業管理企業為其職員購買。

    ⑧業主和租戶責任保險。

    物業內某人或某些人受傷而對業主或租戶的索賠。

    ⑨交通工具保險。購買該項保險主要是為駕駛物業所擁有的各種交通工具的雇員，當

    這些交通運輸工具在使用過程中出現責任問題時，可以保護業主的利益。

    ⑿ 房產稅

    對收益性物業來說，業主應繳納房產稅。我國城市房產稅的征收分為按租金征收和按房產原值征收兩種情況，按年計征，分期繳

    納。對于商品房出租的，通常按房產原值征收，稅率為1.2%；對于事業單位出租房屋的，按租金收入征收，稅率為12%.該稅有些

    地方每月征收一次，有些地方半年或一年征收一次。但物業管理企業在確定該項費用的預算時，一般是以月為基礎的，也就是說用每

    月留出來的房產稅供需要繳納該稅項時使用。對于商場和寫字樓等商業物業，有些租約規定將繳納房產稅的義務由租戶來承擔，或以

    租金的一定比例向租戶另外收取（即租金中不含房產稅）作為物業管理企業的代收代繳費用。該項代收代繳費用，可以按月估算和收取，由物業管理企業存入專項賬戶，以便在需要繳納房產稅時使用。

    三、預算

    預算不是一門很精確的科學，物業的實際收支，很少與預算中的估計完全一致。預算只是一個工具，利用這個工具，物業管理企

    業可以根據事先估計的物業收支數量，做出費用支出計劃。預算可以幫助物業管理企業努力減少物業凈經營收入的變動，估算在某一

    時間上物業現金流的狀況。當一項未預計的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項

    費用的支出。預算有許多種類型，在物業管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。

    ㈠ 年度運營預算

    年度運營預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業的主要收入來源和費用支出項目。在物業收支報告中列出的有效毛租金收

    入的數量，在每個月間應保持基本穩定，有效毛租金收入加上物業其他收入再扣除物業經營費用后，就可得到物業的凈經營收入。由

    此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數值，由于物業經營費用中有關項目費用的變化，也會令業主的凈經營收入有較大的

    變化。為了保持物業凈經營收入的穩定性，物業管理企業就必須通過這一有效的財務工具，準確地預測和控制物業的收入與支出。

    預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間。能源費用支出隨季節變動，

    也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數量存在差異。廣告宣傳和市場推廣用在許多月份的開支可能很少，但在物

    業出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業或剛剛經過大規模改造的物業，可能就需要投入大

    量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分攤，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。