2011年房估師考試經營與管理講義180

    ②保證金基金

    租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業保護的責任）。

    租賃保證金基金的建立和管理，要遵循國家和地方政府的有關規定來進行，一般要單列銀行賬戶進行管理。保證金基金的利息收入可

    以作為物業的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。如果租戶在租賃期間內完全履行了租約中所規定的責任，則該項保證金在租

    約到期時要如數退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業損毀或由于拖欠租金給業主帶來的損失。

    ⑶ 所得稅

    收益性物業出租過程中的所得稅計算比較復雜，如果業主的收入只來自于物業出租所獲取的利潤，則按該利潤的33%繳納所得

    稅；如果業主除了該項物業投資外還有其他投資項目，就有可能合并計算所得稅。由于每個業主的納稅責任有差別，物業管理企業通

    常只能較準確地估算稅前現金流，而較為準確的稅后現金流通常要在咨詢專業稅務會計、審計人員后才能得到。

    二、收益性物業管理中的經營費用

    對收益性物業管理費用的測算，目前國家尚無統一的規定。物業管理企業在具體測算時，可參考國家計委、建設部發布的《城市

    住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的基本原則與要求、當地政府的有關規定以及現行的會計核算辦法執行。

    由于大多數收益性物業都有其自身的特點，其費用項目還可能由于物業類型、規模以及物業管理委托合同的不同而有所差別，可

    根據實際需要將有關收支項目進一步細化或合并。但所有項目的收支情況都應記錄得清清楚楚。為了確保會計報表適合每宗物業的具

    體情況，物業管理企業可以通過咨詢專業會計師，來編制每一宗物業的會計報表。

    收益性物業管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和準備金）。而經營費用的數量和類型，依物業類型和規模及所處

    地區的不同而有所不同，但還是存在著房地產管理行業公認的通用費用項目。在與國家規定的經營費用構成不矛盾的前提下，每一個

    物業管理企業都可以用自己的方式來定義費用，某些費用項目還可能要進一步細分，以適應特定物業在管理過程中經營費用管理的需

    要。此外，有時業主也會要求采用一種特定的費用分類方式。物業管理企業必須清楚本企業習慣的費用分類和業主要求的費用分類，并使二者有機地結合起來。

    ㈠ 經營費用的具體項目

    ⑴ 人工費

    物業管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫療、養老、失業保險）、統籌費、公積金（如

    住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

    所以，從財務管理的角度來說，月初可集中精力進行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費和其他費用，月末

    就可以得到可以交給業主的物業凈經營收入。在需要加班工作時，還要計算并向員工支付加班費。

    ⑵ 公共設施設備日常運行、維修及保養費

    該項費用在物業經營費用中占較大比例，且分項較多。主要包

    括：

    ①維修和保養費。指用于物業外部和內部的總體維修和保養費用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養、鍋爐檢查和維修、

    空調維修與保養、小型手動工具和防火設備購置等，通常都列在維修和保養費科目下。其他相關的費用，包括管件、供電設備、地面

    修補和地毯洗滌費等。支付給負責物業維修和保養工作的承包商的費用，應該在物業維修和保養費科目下分列。

    ②室內裝修費。室內裝修是一項開支較大的經常性費用，所以，經常與維修和保養費分列子科目。此外，該工作可能與物業維修保

    養工作無關，而僅僅是為了改善物業的形象。室內裝修費科目一般包括材料費（墻紙、涂料等）、工器具和設備使用費（攤銷）、人工費、管理費和承包商利潤（如果將該工作發包給承包商的話）。