2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義180

    ②保證金基金

    租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內(nèi)能夠很好地履行租賃合約（按期繳納租金、履行對物業(yè)保護的責(zé)任）。

    租賃保證金基金的建立和管理，要遵循國家和地方政府的有關(guān)規(guī)定來進行，一般要單列銀行賬戶進行管理。保證金基金的利息收入可

    以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。如果租戶在租賃期間內(nèi)完全履行了租約中所規(guī)定的責(zé)任，則該項保證金在租

    約到期時要如數(shù)退還租戶。否則就要扣除部分甚至全部保證金，用于支付物業(yè)損毀或由于拖欠租金給業(yè)主帶來的損失。

    ⑶ 所得稅

    收益性物業(yè)出租過程中的所得稅計算比較復(fù)雜，如果業(yè)主的收入只來自于物業(yè)出租所獲取的利潤，則按該利潤的33%繳納所得

    稅；如果業(yè)主除了該項物業(yè)投資外還有其他投資項目，就有可能合并計算所得稅。由于每個業(yè)主的納稅責(zé)任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通

    常只能較準(zhǔn)確地估算稅前現(xiàn)金流，而較為準(zhǔn)確的稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務(wù)會計、審計人員后才能得到。

    二、收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費用

    對收益性物業(yè)管理費用的測算，目前國家尚無統(tǒng)一的規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)在具體測算時，可參考國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市

    住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的基本原則與要求、當(dāng)?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定以及現(xiàn)行的會計核算辦法執(zhí)行。

    由于大多數(shù)收益性物業(yè)都有其自身的特點，其費用項目還可能由于物業(yè)類型、規(guī)模以及物業(yè)管理委托合同的不同而有所差別，可

    根據(jù)實際需要將有關(guān)收支項目進一步細(xì)化或合并。但所有項目的收支情況都應(yīng)記錄得清清楚楚。為了確保會計報表適合每宗物業(yè)的具

    體情況，物業(yè)管理企業(yè)可以通過咨詢專業(yè)會計師，來編制每一宗物業(yè)的會計報表。

    收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。而經(jīng)營費用的數(shù)量和類型，依物業(yè)類型和規(guī)模及所處

    地區(qū)的不同而有所不同，但還是存在著房地產(chǎn)管理行業(yè)公認(rèn)的通用費用項目。在與國家規(guī)定的經(jīng)營費用構(gòu)成不矛盾的前提下，每一個

    物業(yè)管理企業(yè)都可以用自己的方式來定義費用，某些費用項目還可能要進一步細(xì)分，以適應(yīng)特定物業(yè)在管理過程中經(jīng)營費用管理的需

    要。此外，有時業(yè)主也會要求采用一種特定的費用分類方式。物業(yè)管理企業(yè)必須清楚本企業(yè)習(xí)慣的費用分類和業(yè)主要求的費用分類，并使二者有機地結(jié)合起來。

    ㈠ 經(jīng)營費用的具體項目

    ⑴ 人工費

    物業(yè)管理的人工費包括工資、補貼、福利和國家或地方政府要求繳納的社會保險費（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險）、統(tǒng)籌費、公積金（如

    住房公積金）等。人工費一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每兩周或每半個月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

    所以，從財務(wù)管理的角度來說，月初可集中精力進行租金的收繳工作，月中就可以從本月收取的租金中支付人工費和其他費用，月末

    就可以得到可以交給業(yè)主的物業(yè)凈經(jīng)營收入。在需要加班工作時，還要計算并向員工支付加班費。

    ⑵ 公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

    該項費用在物業(yè)經(jīng)營費用中占較大比例，且分項較多。主要包

    括：

    ①維修和保養(yǎng)費。指用于物業(yè)外部和內(nèi)部的總體維修和保養(yǎng)費用支出。建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查和維修、

    空調(diào)維修與保養(yǎng)、小型手動工具和防火設(shè)備購置等，通常都列在維修和保養(yǎng)費科目下。其他相關(guān)的費用，包括管件、供電設(shè)備、地面

    修補和地毯洗滌費等。支付給負(fù)責(zé)物業(yè)維修和保養(yǎng)工作的承包商的費用，應(yīng)該在物業(yè)維修和保養(yǎng)費科目下分列。

    ②室內(nèi)裝修費。室內(nèi)裝修是一項開支較大的經(jīng)常性費用，所以，經(jīng)常與維修和保養(yǎng)費分列子科目。此外，該工作可能與物業(yè)維修保

    養(yǎng)工作無關(guān)，而僅僅是為了改善物業(yè)的形象。室內(nèi)裝修費科目一般包括材料費（墻紙、涂料等）、工器具和設(shè)備使用費（攤銷）、人工費、管理費和承包商利潤（如果將該工作發(fā)包給承包商的話）。