2011年房估師考試經營與管理講義164

    一、寫字樓物業的分類

    進行寫字樓物業管理的第一步，就是通過對寫字樓市場的調查分析，并結合所管理的寫字樓物業本身的狀況，對寫字樓進行市場

    定位。為了做到這一點，寫字樓物業管理人員通常先將寫字樓物業進行分類。寫字樓分類在我國尚無統一的標準，專業人員主要依照

    其所處的位置、自然或質量狀況和收益能力進行分類。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。

    ⑴ 甲級寫字樓。具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；

    其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業管理服務，包括24小時的維護維修及保安服務。

    ⑵ 乙級寫字樓。具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不

    是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

    ⑶ 丙級寫字樓。物業已使用的年限較長，建筑物在某些方面能滿足新的建筑條例或規范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨

    損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求并與其租金支付能力相適應；相對于乙級寫字樓，雖然租金較低，但仍能保持一個合理的出租率。

    二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

    寫字樓物業分類在很大程度上依賴于專業人員的主觀判斷。人們很容易區別甲級寫字樓和丙級寫字樓，但如果要區別甲級和乙級

    寫字樓就比較困難。實踐中，人們常從承租人在尋租或續租寫字樓時考慮的因素出發，通過判別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分

    類。從這個角度出發，對寫字樓分類一般要考慮12個因素，即寫字樓物業所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、

    電梯、走廊、寫字樓室內空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統、物業管理水平和租戶類型。下面就這些因素對寫字樓物業分類過程中的影響進行簡要的分析。

    ㈠ 位置

    寫字樓建筑的吸引力，很大程度上取決于它與另外的商業設施接近的程度，這種吸引力，也會由于城市建設的發展而經常發生變

    化。例如，隨著北京建國門地區至大北窯及東北三環附近"中心商業區"的形成與發展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變為甲

    級寫字樓，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。寫字樓的級別，往往還受其周圍建筑物及環境的影響，如

    果寫字樓建筑所處的位置周圍環境惡劣，會大大降低該寫字樓物業的吸引力。寫字樓建筑的位置還可能由于其鄰近某大公司或金融機

    構的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。良好的位置常常可以掩蓋寫字樓建筑的許多缺陷，如果某寫字樓物業與主要商業金融區或政府

    辦公大樓鄰近，則維護良好的百年老建筑與新落成的建筑不會有很大的差異。

    ㈡ 交通方便性

    大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。寫字

    樓建筑周圍如有多種交通方式（公共汽車、地鐵、高速公路等）可供選擇能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影

    響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商貿區的寫字樓不能像郊區寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商貿區的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。

    ㈢ 聲望或形象

    聲望或形象在商業活動中非常重要，位置能強化物業的形象。一個雄心勃勃的年輕律師，肯定希望他新成立的事務所與城市中最

    有聲望的律師事務所在同一個大樓內或者至少是在同一個地區內辦公。金融機構，肯定希望其辦公地點處在金融區中最有吸引力的建

    筑內或與該區域盡可能地接近。基于這些原因，有良好聲望或形象的寫字樓建筑，會大大增加其吸引力。當然，寫字樓建筑的位置、

    業主的實力和聲望、物業建造的標準以及為租戶提供的服務內容，會強化這個大廈的整體形象。建筑物的規模，對其形象也有很大的

    影響，如果一個寫字樓建筑始終保持著一個城市中標志性建筑的地位，則其租金就會很高。