2011年房估師考試經營與管理講義154

    ㈢ 房地產項目融資的意義

    資金問題歷來都是房地產投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產投資者，要想在競爭激烈的房地產市場中獲得成功，

    除了取決于其技術能力、管理經驗以及他在以往的房地產投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。就房

    地產開發投資而言，即使開發商已經獲取了開發建設用地的土地使用權，如果該開發商缺乏籌集資金的實際能力，不能事先把建設資

    金安排妥當，其結果很可能由于流動資金拮據、周轉困難而以失敗告終；對于置業投資來說，如果找不到金融機構提供長期抵押貸款，

    投資者的投資能力就會受到極大的制約。所以，盡管人人都知道房地產投資具有獲得高額利潤的可能，但這種高額利潤對絕大多數人來說，是可望不可及的。

    從金融機構的角度來說，其擁有的資金如果不能及時融出，就會由于通貨膨脹的影響而貶值，如果這些資金是通過吸收儲蓄存款

    而匯集的，則還要墊付資金的利息。所以金融機構只有設法及時地將資金融出，才能避免由于資金閑置而造成的損失。當然，金融機

    構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。世界各國的實踐證明，房地產是吸納金融機構信貸資金最多的行業，房地產

    開發商和投資者，是金融機構最大的客戶群之一，也是金融機構之間的競爭中最重要的爭奪對象。

    二、房地產項目融資方案

    ㈠ 融資組織形式選擇

    研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：

    既有項目法人融資和新設項目法人融資。既有項目法人融資形式是依托現有法人進行的融資活動，其特點是：不組建新的項目法人，由既有法人統一組織融資活動并承擔

    融資責任和風險；擬建項目一般在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產；從既有法人的財務整體狀況考察融資后的償債能力。

    新設項目法人融資形式是指新建項目法人進行的融資活動，其特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成；新設項目法人承擔相應的融資責任和風險；從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。

    ㈡ 資金來源選擇

    在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的

    可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。常用的融資渠道包括：自有資金、信貸資金、證券市場資金、

    非銀行金融機構（信托投資公司、投資基金公司、風險投資公司、保險公司、租賃公司等）的資金、其他機構和個人的資金、預售或預租

    收入等。中國房地產開發投資的資金來源，目前主要是預售收入、自籌資金和國內商業銀行貸款（表9-2）。

    ㈢ 資本金籌措

    資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35%.對房地

    產置業投資，資本金比例通常為購置物業時所須支付的首付款比例。注：其他資金一般為定金及預付款 資料來源：國家統計局

    資本金出資形態可以是現金，也可以是實物、土地使用權等，實物出資必須經過有資格的資產評估機構評估作價，并在資本金中

    不能超過一定比例。新設項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權投資機構入股的資金、國內外企業入股的資

    金、社會團體和個人入股的資金。既有項目法人項目資本金籌措渠道，包括項目法人可用于項目的現金、資產變現資金、發行股票籌

    集的資金、政府政策性資金和國內外企業法人入股資金。當既有項目法人是上市公司時，可以通過增發新股，為特定的

    房地產開發投資項目籌措資本金。房地產股票是房地產上市公司發給股東的所有權憑證，股票持有者作為股東承擔公司的有限責任，

    同時享受相應的權利，承擔相應的義務。房地產上市公司可根據企業資金的需要，選擇發行不同種類的房地產股票，包括普通股和優

    先股。優先股在收益分配上享有優先權，但一般沒有公司的經營管理權。優先股又可分為累計優先股、股息可調整的優先股和可轉換

    優先股三類。普通股代表持股人在股份中的財產和所有權。持有普通股的股東對公司的經營管理行使權力，參加股東大會并有投票權。

    以資金或土地使用權作價入股的合作開發模式，也是籌措資本金、分散資本金籌措壓力的有效方式。通過充分發揮合作伙伴的各

    自優勢，并由各合作伙伴分別承擔或籌集各自需要投入的資本金，可以有效提高房地產企業的投資能力。目前，國內許多房地產開發

    項目采用了合作開發的模式，使有房地產開發投資管理能力但短缺資金的開發商和擁有資本金投資能力但沒有房地產投資管理經驗的

    企業優勢互補，收到了很好的效果。合作開發還包括與當前的土地使用者合作，通過將土地開發費用（拆遷、安置、補償）的部分或全部作價入股，就可以大大減少資本金投入和開發前期的財務壓力。