2011年房估師考試經營與管理講義149

    ㈠ 房地產投資信托的涵義

    產權保護與產權登記體系完備，房地產資產本身有較好的變現能力，具備有效的法律制度來處理借款人還款違約，抵押貸款品種是標準化的產品。

    個人投資者認購；從金融市場融資，如銀行信貸、發行債券或商業票據等。REITs股票可在證券交易所進行交易或采取場外直接

    交易方式，具有較高的流通性。REITs通常聘請專業顧問公司和經理人負責公司的日常事務

    與投資運作，與共同基金一樣可實行投資組合策略，利用不同地區和不同類型的房地產項目及業務來分散風險。中小投資者通過

    REITs在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。

    ㈡ 房地產投資信托的分類

    房地產投資信托按其投資業務和信托性質的不同可以分為不同類別。按投資業務不同，REITs可分為權益型REITs、抵押型REITs

    和混合型REITs三種。權益型REITs是以收益性物業的出租、經營管理和開發為主營業務，主要收入是房地產出租收入；抵押型

    REITs主要為房地產開發商和置業投資者提供抵押貸款服務，或經營抵押貸款支持證券（MBS）業務，主要收入來源是抵押貸款的利息

    收入；混合型REITs則同時經營上述兩種形式的業務。據美國全美房地產投資信托協會（NAREIT）統計，截止到2003年底，全美

    REITs的總市值達2242億美元，其中91.3%是權益型REITs.按信托性質分類，房地產投資信托可以分為傘型合伙REITs

    和多重合伙REITs.傘型合伙REITs最早出現于1992年，指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合伙制企業控制房地產。傘

    型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產企業可以在不轉讓房地產的情況下用已有的房地產組成REITs，或者用房地產資產

    與REIT交換受益憑證（如股票），從而套現資金，這樣可以避免支付因出售物業獲得資本收益的利得稅。多重合伙REITs是REITs

    直接擁有房地產的同時，還通過經營合伙制企業的方式擁有部分房地產。這種靈活的股權交換，不但使REITs的投資者獲得了經營權股份，而且會給原物業所有者帶來資產組合多元化和合理避稅效應。

    ㈢ 房地產投資信托的特征

    ⑵ 市場價值穩定。從REITs發展最成熟的美國市場來看，在1987年～1996年的10年中，REITs的波動性只及S&P500的

    59%.因為REITs的波動性很小，其價格水平、資產總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。

    ⑶ 高現金回報。房地產投資信托采購物業的價格通常低于重置成本，如低價收購尚未完工但由于各種原因急于變現的物業，繼

    續加以運作，以此贏得更高收益。同時，按照有關法律規定，REITs凈收益的95%都必須以分紅形式返還投資者。

    ⑷ 有效分散投資風險。REITs的投資物業類型多樣化，保證了投資者資產組合效益。股票市場上的REIT所擁有的物業遍布各

    地，購買多個REITs股票，會使投資涵蓋多種物業，分布各個地區，從而保證投資更加安全。

    REITs具有廣泛的公眾基礎，在享有稅收優惠（REIT不屬于應稅財產，且免除公司稅項）的同時，也受到嚴格的法律規范與監管。

    如美國的REITs有股東人數與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；所籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務；75%以上

    的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成；至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得等。

    ⑴ 流動性好。直接投資房地產存在很大的變現風險，房地產作為不動產，銷售過程復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差。資產擁

    有者很難在短時期內將其兌換成現金，而REITs可以在證券交易所或場外進行交易，馬上變現，流動性僅次于現金。

    ⑸ 抵御通貨膨脹。作為REITs價值基礎的房地產，具有很強的保值功能，不會因為通貨膨脹而受到損害，可以很好地抵御通貨

    膨脹。通貨膨脹來臨時，物價上揚，房地產物業的價值更是升值迅速，以房地產物業為基礎的REITs的收益水平和股票價格也會隨之上升，能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的影響。