2011年房估師考試經營與管理講義139

    在資金使用計劃和資金籌措計劃的基礎上，就可以編制投資計

    劃與資金籌措表（表8-5）。

    第五節 房地產開發項目財務報表的編制

    在完成房地產市場調查與預測、開發項目策劃、開發項目投資與成本費用估算、開發項目收入估算與資金籌措計劃編制等基礎工

    作后，就可以通過編制財務報表、計算財務評價指標，對房地產開發項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行財務評價。

    一、財務評價的報表

    房地產開發項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表。一些基礎性數據（如成本、收入等）都存儲于輔助報表中，這些輔助報表

    通過某種對應關系生成基本報表。通過基本報表就可以對項目進行財務盈利能力、清償能力及資金平衡分析。

    ㈠ 基本報表

    ⑴ 現金流量表

    現金流量表反映房地產項目開發經營期內各期（年、半年或季度、月）的現金流入和現金流出，用以計算各項動態和靜態評價指

    標，進行開發項目財務盈利能力分析。按投資計算基礎的不同，現金流量表分為：①全部投資現金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資

    作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現值及投資回收期等評價指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投

    資方案（不論其資金來源及利息多少）進行比較建立共同的基礎。

    ②資本金現金流量表。該表從投資者整體的角度出發，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。

    ③投資者各方現金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計

    算基礎，用以計算投資者各方財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，反映投資者各方投入資本的盈利能力。

    ⑵ 資金來源與運用表

    該表反映房地產項目開發經營期內各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

    ⑶ 損益表

    該表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、資本金利潤率及

    資本金凈利潤率等評價指標。利潤總額的計算過程，參見本書第六章第一節有關內容。

    稅后利潤的分配順序，首先是彌補企業以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積金和公益金，之后是可向投資者分配的利潤。

    ⑷ 資產負債表

    資產負債表反映企業一定日期全部資產、負債和所有者權益的

    情況。在對房地產開發項目進行獨立的財務評價時，不需要編制資產負債表。但當房地產開發經營公司開發或投資一個新的房地產項

    目時，通常需要編制該企業的資產負債表，以計算資產負債率、流動比率、速動比率等反映企業財務狀況和清償能力的指標。

    基本財務報表按照獨立法人房地產項目（項目公司）的要求進行科目設置；非獨立法人房地產項目基本財務報表的科目設置，可參照獨立法人項目進行，但應注意費用與效益在項目上的合理分攤。

    ㈡ 輔助報表

    輔助報表包括項目總投資估算表、開發建設投資估算表、經營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎設施建設

    費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設施建設費估算表、開發期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與經營稅金及附加

    估算表、出租收入與經營稅金及附加估算表、自營收入與經營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。

    二、財務報表的編制

    房地產開發項目財務報表之間的關系如圖8-2所示。財務報表的編制可以手工計算，也可以采用Micrsoft Excel

    軟件進行編制。應該指出的是，房地產開發企業發生的年度虧損，可以用下一

    年度的所得稅前利潤彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續彌補。5年內不足彌補的，用稅后利潤彌補。在實際操

    作中，房地產開發項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經盈利，只要實現了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。