2011年房估師考試經營與管理講義118

    ⒊ 所以

    FIRR=14%+1%×1701.6/（1701.6+870.7）=11.66%

    ⑻ 資本金財務內部收益率和財務凈現值

    ① 求NPVE.

    因為icE=14%，故

    ② 求FIRRE

    ⒈ 因為iE1=14%時，NPVE1=789.8萬元

    ⒉ 設iE2=15%，則可算出NPVE2=-224.3萬元

    ⒊ 所以FIRRE=14%+1%×789.8/（789.8+224.3）=14.78%

    ⑼ 因為FNPV=4747.1萬元>0，FIRR=11.66%>10%，故該項目從全投資的角度看可行。

    因為FNPVE=789.8萬元>0，FIRRE=14.78%>14%，故該項目從資本金投資的角度看，可行。

    ⑽ 討論：在計算資本金盈利能力指標時，由于沒有計算抵押貸款還本付息中還本所帶來的收益，因此資本金內部收益率指標與

    全投資情況下差異不大，說明此處計算的收益只體現了現金回報而不是全部回報。如果考慮還本收益，則資本金的財務凈現值將增加到7307.7萬元，財務內部收益率增加到21.94%.

    「例6-4」 某公司購買了一棟寫字樓用于出租經營，該項目所需的投資和經營期間的年凈收入情況如下表所示。如果當前房地

    產市場上寫字樓物業的投資收益率為18%，試計算該投資項目的財務凈現值和財務內部收益率，并判斷該投資項目的可行性；如果在

    10年經營期內年平均通貨膨脹率為5%，問公司投入該項目資本的實際收益率是多少？

    單位：萬元

    年 份

    0

    1

    2

    3

    4

    5

    6

    7

    8

    9

    10

    購樓投資

    24450

    凈租金收出

    4500

    4700

    5000

    5100

    4900

    5100

    5300

    4900

    4800

    4300

    凈轉售收入

    16000

    「解」

    ⑴ 在不考慮通貨膨脹的情況下，計算項目實際現金流量的財務凈現值和財務內部收益率（或稱表面收益率），計算過程如附表：

    從附表的計算可以得出，該投資項目的財務凈現值為271.93萬元，項目的財務內部收益率或表面收益率的計算可以通過內插法

    計算得到：

    FIRR=18%+1.0%×271.93 / [271.93-（-735.34）]

    =18.27%>18%

    由于該項目的財務凈現值大于零，財務內部收益率大于寫字樓

    平均投資收益率水平，因此該項目可行。

    21534815315285.0658.29331.0（114%）（114%）

    1404.713545.911031.51114%（114%）14%（114%）