2011年房估師考試經營與管理講義115

    五、通貨膨脹的影響

    對通貨膨脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來投資收益的預測和適當收入或收益的選擇。在通貨膨脹的情況下，現金的

    購買力肯定會下降，因此投資者往往提高對名義投資回報率（或收益率，下同）的預期，以補償購買力的損失。也就是說，投資者要提高

    期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響，因為投資者所希望獲得的始終是一個實際的投資回報率。

    從理論上來說，全部期望投資回報率應該包含所有預期通貨膨脹率的影響。預期收益率通常隨著對通貨膨脹率預測的變化而變化。

    當折現率不包含對通貨膨脹的補償時，房地產投資收入現金流的折現值才是一個常數。

    由于通貨膨脹率和收益率經常是同時變動，因此很難找到一個特定的折現率來準確反映當前的市場狀態，盡管人們一直在追求這

    樣一個目標，以使得該折現率的選擇與對市場的預期、通貨膨脹率、收益率相協調。應該注意的是，房地產投資分析人員進行投資分析

    工作的關鍵是模擬典型投資者對未來市場的預期，而沒必要花很多精力去尋找準確可靠的收益率和通貨膨脹率。

    還應該說明，通貨膨脹和房地產增值是兩回事。通貨膨脹往往首先導致資金和信用規模以及總體價格水平的上升，并進一步導致

    購買力下降。而房地產的增值往往是由需求超過供給從而導致房地產價值上升造成的。通貨膨脹和增值對未來的錢來說有類似的影響，

    但對折現率的影響不同。通貨膨脹導致折現率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失；增值則不

    影響折現率，除非與物業投資有關的風險因素發生變化。在實際投資分析工作中，考慮到通貨膨脹的可能影響，在估計

    未來收益現金流時，可以允許未來年經營收入以及運營成本隨著通貨膨脹分別有所增加，這樣就可以消除通貨膨脹因素對分析結果準

    確性的部分影響，使分析結果更加接近真實。如果在收益現金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可在選擇折現率時適當考慮

    （適當調低折現率估計）。

    %100×。

    流動負債總額

    存貨流動資產總額

    速動比率=