2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義88

    ⑷ 市場占有率分析

    ①基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和擬開發(fā)項目的市場份額，明確擬開發(fā)項目吸引顧客

    或使用者的競爭優(yōu)勢。具體內(nèi)容包括：估計項目的市場占有率，在充分考慮擬開發(fā)項目優(yōu)勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述

    主要的市場特征；估算項目吸納量，項目吸納量等于市場供求缺口（未滿足需求量）和擬開發(fā)項目市場占有率的乘積。

    ②市場占有率分析結果，要求計算出項目的市場占有率、擬建

    項目銷售或出租進度、價格和銷售期，并提出有利于增加市場占有率的建議。

    ㈢ 相關因素分析

    當把握了總體背景情況后，投資者就可以針對某一具體開發(fā)投資類型和地點進行更為詳盡的分析。從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市

    場分析最終要落實到對某一具體的物業(yè)類型和開發(fā)項目所處地區(qū)之房地產(chǎn)市場狀況的分析。應該注意的是，由于不同類型和規(guī)模的

    房地產(chǎn)開發(fā)項目所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型項目需要重點分析的內(nèi)容包括：

    ⑴ 住宅開發(fā)項目。市場分析將包括與房地產(chǎn)代理機構、物業(yè)

    管理人員特別是住戶的溝通，以了解開發(fā)項目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發(fā)項目的平面布置、裝修標準和室內(nèi)設備的配置。

    ⑵ 寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，擬建地點的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設施的關系。還要考慮內(nèi)外設計

    的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標準、大廈內(nèi)提供公共服務的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

    ⑶ 商業(yè)購物中心開發(fā)項目。要充分考慮項目所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需

    求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。最后才能確定項目規(guī)模、檔次以及日后的經(jīng)營構想。

    ⑷ 工業(yè)或倉儲項目。首先要考察開發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動力、交通運輸、原材料和專業(yè)人員的來源問題。同時還要考

    慮未來入住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔音、抗震、通風、防火、起重設備安裝等的特殊要求。

    但不論是什么類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目，都需要就以下問題進行詳細的分析：項目所處的位置、周圍環(huán)境及與城市中心商業(yè)區(qū)的關

    系；項目用地工程地質(zhì)資料；附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)劃控制指標，城市建設規(guī)劃管理的有關定額指標（如控制高度、容積率、用

    途、綠地率、建筑覆蓋率、內(nèi)外交通組織、建筑防火、停車場車位數(shù)等）；針對未來用戶的需求信息；同類競爭性發(fā)展項目的信息，

    政府對此發(fā)展項目的態(tài)度；項目周圍市政基礎設施、配套設施的供應能力；針對項目的成本/價格/租金/空置率/市場吸納能力分析；

    金融信息，如各類貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限和償還方式等。