2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義68

    專(zhuān)家意見(jiàn)法是一種使用比較廣泛的方法，它有如下優(yōu)點(diǎn)：能發(fā)揮各位專(zhuān)家的作用，集思廣義，準(zhǔn)確度高；采取單線聯(lián)系，有利于

    避免偏見(jiàn)，尤其可避免權(quán)威人士的意見(jiàn)對(duì)其他人士的影響；有利于各專(zhuān)家根據(jù)別人的意見(jiàn)修正自己的意見(jiàn)和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見(jiàn)。

    ㈣ 時(shí)間序列分析法

    時(shí)間序列分析法利用過(guò)去的數(shù)據(jù)或資料來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的狀態(tài)，即根據(jù)過(guò)去數(shù)據(jù)中的因果關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的值，過(guò)去和未來(lái)的狀態(tài)僅是時(shí)間的函數(shù)。時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為如下幾類(lèi)：

    ⑴ 簡(jiǎn)單平均法

    簡(jiǎn)單平均法也稱(chēng)為算術(shù)平均法，即把資料中各期實(shí)際銷(xiāo)售量的平均值作為下一期銷(xiāo)售量的預(yù)測(cè)值。簡(jiǎn)單平均法在時(shí)間序列比較平

    穩(wěn)，即隨時(shí)間變化各期實(shí)際銷(xiāo)售量增減變化不大時(shí)可以采用，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)，因此一般在要求不太高的情況下適用。

    ⑵ 移動(dòng)平均法

    移動(dòng)平均法是指引用愈來(lái)愈近期的銷(xiāo)售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷(xiāo)售量的增減趨勢(shì)和接近實(shí)際。顯然，它是一種比簡(jiǎn)

    單平均法更有效的預(yù)測(cè)方法。移動(dòng)平均法是把簡(jiǎn)單平均法改為分段平均，即按各期銷(xiāo)售量的時(shí)間順序點(diǎn)推移，然后根據(jù)最后的移動(dòng)平均值來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)某一期的銷(xiāo)售量。利用這種方法可以看出數(shù)據(jù)變化

    的發(fā)展過(guò)程和演變趨勢(shì)，其實(shí)質(zhì)是取各段內(nèi)各點(diǎn)求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。

    ⑶ 加權(quán)移動(dòng)平均法

    移動(dòng)平均法雖然考慮了銷(xiāo)售量增減的趨勢(shì)，但卻沒(méi)有考慮到各期資料的重要性的不同。加權(quán)移動(dòng)平均法就是在計(jì)算平均數(shù)時(shí)，再

    考慮每期資料的重要性。具體說(shuō)，就是把每期資料的重要性用一個(gè)權(quán)數(shù)來(lái)代表，然后求出每期資料與對(duì)應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。權(quán)數(shù)的選

    擇可按需要加以判斷，一般情況下，越近期的資料權(quán)數(shù)越大。因?yàn)槠鋵?shí)際銷(xiāo)售額正是最近發(fā)生的狀態(tài)。加權(quán)移動(dòng)平均法就是把加權(quán)平

    均法與移動(dòng)平均法結(jié)合起來(lái)加以運(yùn)用，既考慮了變量的非線性趨勢(shì)，又保留了移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)的優(yōu)點(diǎn)，但是，如果所用各期的銷(xiāo)售量比較平均，則不采用加權(quán)平均法效果更好。

    ⑷ 指數(shù)平滑法

    指數(shù)平滑法也是加權(quán)平均法的一種。它不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時(shí)大大減少了數(shù)據(jù)計(jì)算時(shí)的存儲(chǔ)量。其計(jì)算公式為：

    式中 Qt——本期預(yù)測(cè)值；

    St-1——前期實(shí)際銷(xiāo)售量；

    Qt-1——前期預(yù)測(cè)值；

    a——平滑指數(shù)，1≥a≥0.

    平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低，a愈小，則新數(shù)據(jù)在

    平滑值中所占的比重越低，預(yù)測(cè)值愈趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

    ㈤ 相關(guān)分析法

    時(shí)間序列分析法是僅對(duì)時(shí)間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測(cè)方法，它沒(méi)有考慮其他眾多影響市場(chǎng)需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下是

    不適用的。此時(shí)可運(yùn)用相關(guān)分析的理論判斷銷(xiāo)售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度，從而作出預(yù)測(cè)。這種方法尤其適用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。

    ⑴ 回歸分析法

    回歸分析法是借助回歸分析這一數(shù)理統(tǒng)計(jì)工具進(jìn)行定量預(yù)測(cè)的方法，即利用預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間的因果關(guān)系，通過(guò)建立回歸方程式來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

    回歸分析法實(shí)際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來(lái)確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對(duì)所建立的關(guān)系式的可信程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，同

    時(shí)可以判斷哪些變量對(duì)預(yù)測(cè)值的影響最為顯著。由于這種方法定量地揭示了事物之間因果關(guān)系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。

    根據(jù)自變量的多少，回歸分析法分為一元回歸和多元回歸；根據(jù)自變量與因變量之間函數(shù)關(guān)系類(lèi)型的不同，可分為線性回歸和非線性回歸。

    ⑵ 市場(chǎng)因子推演法

    所謂市場(chǎng)因子，就是能夠明顯引起某種產(chǎn)品市場(chǎng)需求變化的實(shí)際因素。市場(chǎng)因子推演法實(shí)際上也是通過(guò)分析市場(chǎng)因子與銷(xiāo)售量的

    相關(guān)關(guān)系來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的銷(xiāo)售量。對(duì)連帶產(chǎn)品和配套性產(chǎn)品，利用這種方法就比較簡(jiǎn)單。

    如假設(shè)新婚家庭100個(gè)，住宅的銷(xiāo)售量為16套。即新婚家庭數(shù)量就是住宅銷(xiāo)售量的市場(chǎng)因子。如果某年新婚家庭數(shù)量為5萬(wàn)個(gè)，

    則住宅的需求量為50000×16/100=8000（套）。上述市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法的具體測(cè)算公式，在有關(guān)的書(shū)籍中都有

    詳細(xì)的介紹，本書(shū)不再贅述。但值得注意的是這些方法各有自己的特點(diǎn)和適用范圍，因此，只有正確地加以選擇，才能獲得可靠和具有實(shí)用價(jià)值的預(yù)測(cè)結(jié)果，為企業(yè)決策提供科學(xué)依據(jù)。