2011年房估師考試經營與管理講義49

    四、合同管理

    隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經成為與質量控制、進度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理職能。

    ㈠ 合同管理的作用

    ⑴ 確定了工程實施和工程管理的工期、質量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經濟活動的依據；

    ⑵ 規定了合同雙方在合同實施過程中的經濟責任、利益和權利，是調節合同雙方責權利關系的主要手段；

    ⑶ 履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經簽署，則成為一個法律文件，具有法律約束力；

    ⑷ 一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制；

    ⑸ 是合同雙方在工程實施過程中解決爭執的依據。

    ㈡ 房地產開發項目的主要合同關系

    ⑴ 開發商的主要合同關系：開發商為了順利地組織實施其所

    承擔的開發項目，需要在開發過程中簽署一系列的合同，這些合同通常包括：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、

    咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯合開發或房地產轉讓合同等。

    ⑵ 承包商的主要合同關系：

    承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包（或施工）合同的執行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業工

    作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關系。承包商的主要合同關系包括：工程承包合同、分包合同、供應（采購）合同、

    運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯合承包合同等。

    ㈢ 合同管理的主要工作內容

    建設工程合同管理工作，包括建設工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。

    ⑴ 建設工程合同總體策劃階段，開發商和承包商要慎重研究

    確定影響整個工程、整個合同實施的根本性、方向性重大問題，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條

    款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關合同在內容、時間、組織及技術等方面的協調等。

    ⑵ 由于投標招標是合同的形成階段，對合同的整個生命周期有根本性的影響，通過對招標文件、合同風險、投標文件等的分析

    和合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題，就成為投標招標階段合同管理的主要任務。

    ⑶ 合同分析是合同執行的計劃，要通過合同分析具體落實合

    同執行戰略，同時，還要通過合同分析與解釋，使每一個項目管理的參與者，都要明確自己在整個合同實施過程中的位置、角色及與相關內外部人員的關系，客觀、準確、全面地念好"合同經".

    ⑷ 合同實施過程中的控制是立足于現場的合同管理，其主要

    工作包括合同實施監督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實施控制的關鍵。