2011年房估師考試經營與管理講義42

    ㈢ 招標程序

    按照一般做法，房地產開發項目建筑工程招標程序如下：

    ⑴ 申請招標

    如果房地產開發建設項目列入了城市年度開工計劃、開發商獲得了土地使用權，領取了建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可

    證，完成了拆遷安置工作，施工現場具備了"三通一平"或"七通一平"的建設條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落

    實，那么開發商即可向當地建設主管部門辦理建設工程開工審批手續。經批準后持建設主管部門同意招標的"建設工程開工審批表"

    和招標申請書，開發商可向當地招投標管理部門登記、申請招標，并領取招標用表。開發商只有在獲得招標批準后，方可進行招標。

    ⑵ 編制招標文件

    當開發商的招標申請獲得批準后，即應著手準備招標文件。招

    標文件是開發商向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎。招標人應當根據招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應包括：工程綜合說明，招標方式及對

    發包單位的要求，招標項目的技術要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料（包括特殊材料）與設備的供應方式，工程款支付方式及預

    付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投

    標報價要求和評標標準等所有實質性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

    ⑶ 編制招標工程標底

    編制標底是開發商招標的一項重要準備工作。標底是招標工程的預期價格，是審核投標報價、評價、決標的重要依據之一。通過

    制定標底，使開發商預先明確自己在擬建工程中應承擔的財務義務，從而安排資金計劃。

    招標工程的標底可由開發商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營業執照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時進

    行。開發商必須把工程標底送當地合同預算審查機關確認，密封后再經當地招標管理辦公室核準方能生效。

    當前，編制招標工程標底的方法很多，按其所用的基礎數據不同，可分為以施工圖預算為基礎編制；以概算額或擴大綜合定額為基礎編制；以平方米造價包干為基礎編制等。

    ⑷ 確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函

    開發商完成標底編制后，即可決定采取何種招標方式，并在招

    標申請書中提出，經當地招標管理部門批準后實施。開發商根據所批準的形式，發出投標公告或邀請投標函。

    采取公開招標方式時，招標人應當發布招標公告。開發商可視

    工程性質和規模，通過國家指定的報刊、信息網絡或者其他媒介發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的

    性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。招標人采用邀請招標方式時，應當向三個以上具備承擔招標項

    目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。

    ⑸ 投標人資格審查

    投標人資格審查的目的在于了解投標人的技術和財務實力以及施工經驗，限制不符合條件的單位盲目參加投標，以使招標能獲得

    比較理想的結果。在公開招標時，投標人資格審查通常放在發售招標文件之前進行，審查合格者才準許購買招標文件，故稱之為資格

    預審。在邀請招標情況下，則在評標的同時進行資格審查。

    開發商對投標人進行資格審查時應考慮以下幾個方面：

    ①企業注冊證明和技術等級；

    ②主要施工經歷；

    ③技術力量簡況；

    ④施工

    機械設備簡況；

    ⑤在施工的承建項目；

    ⑥資金和財務狀況。

    如果采用邀請招標方式，投標人還須向開發商扼要說明對招標工程準備采用的主要施工方法。外地建筑企業參加投標，還須持有建設工程所在地城市主管部門簽發的投標許可證。