2011年房估師考試經營與管理講義44

    ⑺ 按照規定應該委托監理的工程已委托監理，并簽署了委托

    監理合同。

    ⑻ 建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則

    上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原

    則上不得少于工程合同價的30%.建設單位應當提供銀行出具的到

    位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

    ⑼ 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執，繳納了按法律

    有關規定需要繳納的費用。

    ㈡ 申請辦理施工許可證的程序

    ⑴ 建設單位向發證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

    ⑵ 建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規定的證明文件，向發征機關提出申請。

    ⑶ 發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申

    請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內頒發施工許可；對于證明文件不齊全或者失效的，應當

    限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內書面通知建設單位，并說明理由。

    ⑷ 建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證。

    ㈤ 前期工作的其他環節

    除上述四個主要環節的工作外，房地產開發過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償；施工現場的水、電、路通和

    場地平整；市政設施接駁的談判與協議；安排短期和長期信貸；對擬開發建設的項目尋找預租（售）的客戶；進一步分析市場狀況，初

    步確定目標市場、租金或售價水平；制定項目開發過程的監控策略；洽談開發項目保險事宜等。

    上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發項目成敗的經濟特性可能已經發

    生了變化。所以，明智的開發商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發方案之前，通常不會輕舉妄動。

    作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，并且保持一種"健康的懷疑"態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發成本。

    同時。開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。