2011年房估師考試經營與管理講義31

    ⑵ 隨著自然周期運動通過第一階段，投資者對投資回報的預

    期隨著租金的回升而提高，部分投資者開始小心翼翼地回到市場當中來，尋找以低于重置成本的價格購買存量房地產的機會。這類資

    本的流入使房地產市場通過平衡點，并逐漸使租金達到投資者有利可圖的水平。在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產和投入新項目開發，資本流量顯著增加。

    ⑶ 當自然周期到達其峰值并進入第三階段的時候，由于空置

    率低于平衡點水平，投資者繼續購買存量房地產并繼續開發新項目。由于資本不斷流向存量房地產和新項目的開發，所以此時房地產市

    場的流動性很高。當投資者最終認識到市場轉向下滑時，就會降低對新項目投資的回報預期，同時也降低購買存量房地產時的出價。

    而存量房地產的業主并沒有像投資者那樣快地看到了未來市場會進一步下滑的風險，所以其叫價仍然很高，以致投資者難以接受，導致房地產市場流動性大大下降，自然周期進入第四階段。

    ㈦ 房地產市場自然周期和投資周期之間的關系

    房地產市場的自然周期和投資周期是相互聯系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，

    在其他階段則超前于市場自然周期的變化。當資本市場投資可以獲得滿意的投資回報時，投資者擬投入房地產市場的資本就需要高于

    一般水平的投資回報，使資本流向房地產市場的時機滯后于房地產市場自然周期的變化，導致房地產市場價格下降，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也形開始下降。

    如果可供選擇的資本市場投資收益率長期偏低，例如投資者在股票和債務市場上無所作為時，有最低投資收益目標的投資者就會

    在并非合適的市場自然周期點上，不斷地將資金（權益資本和借貸資本）投入房地產市場中的存量房地產和新開發建設項目，以尋找較高的投資收益。這樣做的結果，使初期房地產市場價格上升，經過一段時間后，房地產市場上的空置率也開始上升。

    三、房地產市場中的泡沫與過熱

    ㈠ 房地產泡沫及成因

    ⑴ 房地產泡沫的定義

    查爾斯。P.金德爾伯格（Charles P Kindle Berger）在為《新

    帕爾格雷夫經濟學辭典》撰寫的"泡沫"詞條中寫道："泡沫可以太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中

    的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其

    實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常

    是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。"房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用

    價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

    ⑵ 房地產泡沫的成因

    房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣

    是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。

    一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。

    首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。 房地產與人們和企事業單位的切身利益息息相關。居者有其屋是一個社

    會最基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業發展相關的生產條件和辦公條件的改善也直接與房地產密切

    相關。由于土地的有限性，從而使人們對房地產價格的上漲歷來就存在著很樂觀預期。當經濟發展處于上升時期，國家的投資重點集

    中在基礎建設和房屋建設中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產企業和私人投資者大量投資于房地產，以期

    獲取價格上漲的好處，房地產交易十分火爆。加上人們對經濟前景看好，再用房地產作抵押向銀行借貸，炒作房地產，使其價格狂漲。

    其次，投機需求的膨脹是誘因。對房地產出于投機目的的需求，與土地的稀缺性有關，即人們買樓不是為了居住，而只是為了轉手倒賣。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產泡沫隨之產生。

    再有，金融機構的放貸是與房地產泡沫產生的直接助燃劑。從經濟學的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現，價格的異常升漲，

    肯定與資金有著密切的關系。由于價值量大的特點，房地產泡沫能否出現，一個最根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，

    資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、

    保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。此外，

    銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強了借款人投資于房地產的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲和產業的擴張。