2011年房估師考試經營與管理講義29

    ㈡ 房地產資產市場

    在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在

    擁有房地產期間內每單位時間（例如每年）所獲得的租金（或等效租金），二是在轉售時所實現的增值收益。為獲得房地產所帶來的投資收益，必須擁有房地產，這一點與空間市場是不同的。房地產資產

    市場中的需求者是希望通過擁有房地產而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數量。

    ㈢ 房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態

    房地產空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的。空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產

    資產的收益率，從而影響資產市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。房地產市場存在著一種均衡狀態，在這個狀態下，租金和價格

    都不發生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態是轉瞬即逝的，在大部分時間

    上市場都處于一種不均衡的狀態中，但總是在向均衡狀態回復，圍繞均衡狀態進行上下波動。

    例如，當人口增長或收入水平提高時，居民對空間的需求就會上升，而空間市場上的供給并不能迅速增加，供不應求導致租金上升。租金的上升使房地產資產市場的收益率水平提高，房地產資產

    的價格也隨之提高。從而刺激房地產開發活動的活躍，使開發量超過滅失量，資產存量增加，從而滿足空間市場新增的需求，這就達到了一個新的均衡狀態。

    二、房地產市場的周期循環

    由于經濟的發展帶動或產生了對商業、居住和服務設施的空間需求，從而帶來房地產市場的興起。因此從本質上講，房地產業的

    發展是由整體經濟的發展決定的。從一個較長的歷史時期來看，社會經濟的發展體現為周期性的運動。相應地，房地產業的發展也存在周期循環特性。

    ㈠ 房地產周期循環的定義

    房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。

    ㈡ 房地產周期循環的原因

    影響房地產周期循環的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關因素的變動最為關鍵；市場信息的不充分、導致從供需

    兩方面調整不均衡的時間存在時滯 （time-lag）；生產者與消費者心理因素的影響，如追漲不追跌、一窩蜂的投機或非理性預期；政策

    因素的影響，如容積率控制、農地征用控制；政治沖擊，如社會政治動蕩；制度因素的影響，如預售制度的期貨效應、中介與估價制度的健全程度等；生產時間落差、季節性調整、總體經濟形勢等。

    ㈢ 傳統房地產周期理論的主要內容

    傳統房地產周期理論的主要內容包括：在市場供求平衡的前提下，房地產市場會正常運作，且這種平衡性會持續一定的時期；在

    此時期內，投入房地產市場的資金的利潤預期保持不變，投資者具有自我調節投資量的能力。房地產市場的發展呈現一種自我修正的

    周期性，且不同周期之間的時間差異和投資回報差異微乎其微。根據傳統房地產周期理論，房地產市場的發展呈現出一種自我

    修正的模式。在每一個運行周期中，均經過擴張、緩慢、蕭條、調節、復蘇和再次擴張的過程。具體包括的階段是：確認對新入住空

    間的需求，促使新建筑產生；受到新建筑的刺激而導致經濟擴張；經濟的持續擴張進一步刺激新建筑；新建筑超過空間需求；導致超

    額建筑；調整，因需求減少而導致新建筑活動劇烈減緩；復蘇，需求開始增加而消化已有超額建筑；回復到空間市場供需均衡狀況；經濟的持續擴張導致對新建筑需求的增加；確認對新入住空間的需求，促使新建筑產生。供給增長率=需求增長率供給停止或很低，需求有增長趨勢，租金增長率仍下滑，空置率有下降趨勢