2011年房估師考試經營與管理講義23

    ⑹ 律師

    房地產產品的生產、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。例如開發商在獲得土

    地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同；出租或出售物業時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業服務。

    ㈦ 消費者或買家

    每一個人和機構都是房地產市場上現實的或潛在的消費者。人人都需要住房，每一個機構都需要建筑空間從事其生產經營活動，

    而不管這些房屋是買來的還是租來的。消費者在房地產市場交易中的取向是"物有所值"，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房

    地產的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約

    束條件；而對投資型購買者來說，其擁有物業后所能獲取的預期收益的大小，往往決定了其愿意支付的價格水平。

    第二節 房地產市場結構與市場指標

    一、房地產市場結構

    ⑴ 總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。

    ⑵ 區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產市場發育情況的差異和特點，考查不同區域或城市之間，房地產市場的規模、

    主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。

    ⑶ 產品結構：從經濟發展階段出發，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間的投資比例關系，分析其產

    品結構布局的合理程度。

    ⑷ 供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系；并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和

    需求水平之間是否處于錯位的狀態。

    ⑸ 投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態協調關系。

    二、房地產市場細分

    從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，我們可以按照

    地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

    ㈠ 按地域細分

    房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的

    狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

    地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上

    海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產往往存在較大差異，因此常常還要按照城

    市內的某一個具體區域劃分，如上海浦東新區房地產市場、北京亞運村地區房地產市場、深圳市羅湖區房地產市場等。從把握某一更

    大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東房地產市場等。

    當然我們還可以說中國華北地區房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一

    般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

    ㈡ 按房地產用途細分

    由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地

    產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業物業市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休

    閑旅游設施、酒店市場等）、工業物業市場（標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等）、特殊物業市場、土地市場等。