2011年房估師考試經營與管理講義21

    四、房地產市場的參與者

    房地產市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產的開發

    建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產領域的生

    產、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。應該指出的是，由于所處階段的特點不同，各參與者的重要程度是

    有差異的，也不是每一個過程都需要這些人或機構的參與。

    ㈠ 土地所有者或當前的使用者

    不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出

    出讓、轉讓或投資開發的愿望。在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發地塊上的當前使用者越多，對開發的影響

    也就越大，因開發商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上"釘子戶"，不僅會使開發周期拖長，還會大大增加房地產開發

    的前期費用。

    ㈡ 開發商

    房地產商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發過程獲取利潤。房地產商的主要區別在于

    其開發的物業是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大都是將開發的物業出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，

    這些開發商也會逐漸成為物業的擁有者或投資者，即經歷所謂的"資產固化"過程，逐漸向中型、大型開發商過渡。當然，對于居住物

    業來說，不管是大公司還是小公司，開發完畢后一般都用來銷售，這是由居住物業的消費特性所決定的。

    房地產商所承擔的開發項目類型也有很大差別。有些開發商對

    某些特定的開發類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區搞開發有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發風險分散于不同的開發

    類型和地點上，還有些開發商所開發的物業類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的。總之，開發商根據自己的特點、實力和經

    驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發商的經營管理風格也有較大差異。有些開發商從規劃設計到租售階段，均聘請專業顧問機構

    提供服務；而有些開發商則從規劃設計到房屋租售乃至物業管理，均由自己負責。