2011年房估師考試經營與管理講義16

    理想組合帶

    經過以上分析，投資者便可進一步地按其對承擔風險的態度去設計出一個最能擴大其收益的投資組合。基本上圖1-3所示的RY

    理想組合帶是代表了不同的投資收益與風險程度的組合。投資者可按其對風險的態度來選擇。舉例來說，如果投資者愿意承擔較大的YY風險去換取高收益的話，便會選靠近Y的一些組合，Y本身是所有

    投資組合中風險和收益都是最高的一種組合。相反地，如果投資者不愿去冒險的話，便會選靠近R的組合，而R本身是風險最低同時

    也是收益最低的一種組合。一個比較客觀的選擇方法是借用低微風險甚至毫無風險的投資項目，這通常指銀行存款或國家債券。在圖1-5中的Rf

    便是投資國

    家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的，風險也就差不多等于零。我們把Rf點引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上，便形成

    了所謂的資本市場線（Capital Market Line）。原則上，M點成為一個可以選擇的組合。但假如投資者仍希望減少風險，他便可以選擇

    RY至M點間的不同組合。假如市場真的存在這樣一個無風險的投資項目，他便可以通過圖1-4的分析來減少風險，在圖1-5中可以看到Q點和P點雖有同一個收益率，但Q點的風險比P點低。

    圖1-5 投資選擇

    需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風險方法并不可以使投資組合變成毫無風險，從理論上說，風險是由系統性市場

    風險（例如宏觀經濟因素，國家金融狀況等）和個別性非市場風險（個別發展項目因素、建筑物類型、地點等）所組成。通過投資組合理論

    的原則，雖然可以將個別風險因素減少，但系統性市場因素仍然存

    在（見圖l-6所示）。

    圖1-6 投資組合使風險降低

    由于這個原因，市場性風險率變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應幅度的評估。通過適當的投資組合選擇，投資者所

    面對的個別風險差不多可以完全抵消，但系統市場風險仍然存在（見圖1-6所示）。因此，投資者的應得收益便以補償這個風險率為主。

    為：

    式中 E（rj）=在某一個時間段內，資產j應有的預期收益率；

    rf=在同一時間段內，無風險資產的收益率；

    E（rm）=在同一時間段內，市場的整體平均收益率；

    ]）（[）（fmjfjrrErrE.+=β

    系統風險或市場風險

    風險

    投資項目的數量

    個別風險或非市場風險

    M

    jβ=資產j的系統性市場風險系數。

    從公式中可以看到相關系數，是代表系統性風險率的參考指標。

    舉例來說，假如市場的整體平均預期收益率是10%，一個投資項目的相關系數是0.5，則其預期收益率為5%.假如系數是1.5，則其

    預期收益率是15%.假如系數是1，代表該投資項目的變化幅度和市場平均變化一樣。要求取這個相關系數，一個常用的方法是利用

    回歸模型，因為這個系數大體上與某一投資項目的收益與市場整體平均收益的回歸公式之斜率相同。

    在金融市場上，這種計算很常用且非常容易，因為股票市場有股票指數作為整體市場的平均收益率的參考。但這種計算在房地產

    市場中運用起來比較困難。圖1-7顯示了美國房地產市場上房地產投資收益率的變化情況。