2011年房估師考試經營與管理講義11

    例如，物業1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的

    可能性為50%，則2003年該物業價值的標準方差為10%；物業2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003

    年該物業價值的標準方差為20%.因此可以推斷，物業2的投資風險大于物業1的投資風險。

    圖 1-1 風險：未獲得預期收益的可能性

    當實際收益超出預期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力；而實際收益低于預期收益時，我們就稱投資面臨著風險損失。后一

    種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分通常被稱為"風險報酬".

    ㈡ 風險與不確定性

    風險和不確定性有顯著區別。風險的定義前面已經說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標準方差來表示，用以描

    述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，

    標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法

    估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評

    價法等。

    ㈢ 風險分析的目的

    風險分析是投資決策的重要環節，其目的是要幫助投資者回答

    下述問題：

    ⑴ 預期收益率是多少，出現的可能性有多大？⑵ 相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產生損

    失或超過目標收益的可能性有多大？

    ⑶ 預期收益的變動性和離散性如何？

    由于風險分析的數學方法較為復雜，考慮到編寫本書的目的，

    本節僅對房地產投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進

    行簡單介紹。有關房地產開發過程中風險分析的方法，我們將在本書的第七章進行適當介紹。

    房地產投資的風險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面。對具體

    風險因素的分析，有多種分類方式，每一種分類方式都從不同的角度分析了可能對房地產投資的凈經營收益產生影響的因素。在通常

    情況下，人們往往把風險劃分為對市場內所有投資項目均產生影響、投資者無法控制的系統風險和僅對市場內個別項目產生影響、可以

    由投資者控制的個別風險。

    二、系統風險

    房地產投資首先面臨的是系統風險，投資者對這些風險不易判

    0%

    20%

    40%

    60%

    80%

    100%

    -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%

    回報

    概率

    ABC

    斷和控制，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、

    利率風險、政策風險和或然損失風險等。