2011年房估師考試經營與管理講義9

    四、房地產投資的利弊

    ㈠ 房地產投資之利

    在前面介紹房地產投資的特性時，我們實際上已經間接地介紹了房地產投資的一些優點，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者

    不斷變化的需要、能從公共設施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產投資的其他一些優點。

    ⑴ 相對較高的收益水平

    房地產開發投資中，大多數房地產投資的股本收益率能達到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財務杠桿的情況下，

    該收益率甚至會超過100%.房地產置業投資中，在持有期內獲得每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。

    ⑵ 易于獲得金融機構的支持

    由于可以將物業作為抵押，所以置業投資者可以較容易地獲得金融機構的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業銀行、

    保險公司和抵押貸款公司等在內的許多金融機構都愿意提供抵押貸款服務，這使得置業投資者有很大的選擇余地。

    金融機構通常認為作為抵押物的房地產，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投

    入的數量外，房地產本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金

    融機構可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到70%~90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優惠。在西方

    發達國家， 投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

    ⑶ 能抵消通貨膨脹的影響

    通貨膨脹是反映一個經濟體總體價格上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預期通貨膨

    脹（expected inflation）和非預期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關研究成果表明，房地產投資能有效抵消通脹，尤其是預期通貨膨脹的影響。

    由于通貨膨脹的影響，房地產和其他有形資產的重建成本不斷上升，從而導致了房地產和其他有形資產價值的上升，所以說房地

    產投資具有增值性。又由于房地產是人類生活居住、生產經營所必需的，即使在經濟衰退的過程中，房地產的使用價值仍然不變，所

    以房地產投資又是有效的保值手段。

    從中國房地產市場價格的歷史變化情況來看，房地產價格的年平均增長幅度大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國

    的研究資料表明，房地產價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產投資項目全部進行

    統計分析，但幾乎沒有人會相信房地產價格的上漲率會落后于總體

    物價水平的上漲率。

    房地產投資的這個優點，正是置業投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產置業投資的凈租金收

    益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長，所以投資者得到的

    實際投資收益率是10%~12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定

    最佳投資持有期限，以及在日后轉售中所能獲得的資本利得。當然，經歷過房地產市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，

    即1998年~2000年香港各類房地產的市場價格平均下降了60%，其幅度已經遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用

    價值不變，房地產能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產是在增值呢？應該看到，在房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的市場環境下，購買房地產的活動已經不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產投資能夠增值是在正常市場條件下，從長期投資的角度來看的。短期內房地產價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產市場的長期景氣循環規律來看，房地產價格總是隨著社會經濟的發展不斷上升的。