2011年房估師考試經營與管理講義6

    四、各異性

    各異性是指房地產市場上沒有兩宗完全相同的房地產。由于受區位和周圍環境的影響，土地不可能完全相同；兩幢建筑物也不可

    能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設的兩幢采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部附屬設備、臨街情況、物業管理

    情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

    此外，業主和租客也不希望他所擁有或承租的物業與附近的另一物業雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建

    筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀念碑的作用，對擴大業主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和信譽，都有重要作用。從

    這種意義上來說，每一宗物業在房地產市場中的地位和價值不可能與其他物業完全一致。

    五、政策影響性

    政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關

    注，經常會有新的政策措施出臺，以調整房地產開發建設、交易和使用過程中的法律關系和經濟利益關系。而房地產不可移動等特性

    的存在，使房地產很難避免這些政策調整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的市場價值、進而對房地產投資產生影響。

    六、專業管理依賴性

    專業管理依賴性是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。在房地產開發投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規

    劃設計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。房地產置業投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護維修、

    安全保障等問題，即便置業投資者委托了專業物業資產管理公司，也要有能力審查批準物業管理公司的管理計劃，與物業管理公司一

    起制定有關的經營管理策略和指導原則。此外，房地產投資還需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，以確保置業投資總體收益的最大化。

    七、相互影響性

    相互影響性是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共

    設施方面的投資，能顯著地提高附近房地產的價值。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅升值，大型城市改造項目的

    實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產商或投機者，都獲得了巨大的成功。