2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義1

    第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險

    內(nèi)容提要

    1、投資與房地產(chǎn)投資

    2、房地產(chǎn)投資的特性

    3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊

    4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險

    5、風(fēng)險與投資組合

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對投資和房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)知識的掌握程度。

    考試要求

    掌握：投資的概念、分類、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

    熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

    了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型及其對投資者行為的影響。

    隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場的基本概念與理論，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價與可行性研究的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等。

    第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

    在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加自己的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費(fèi)。這樣就會經(jīng)常碰到或使用"投資"這一名詞。

    一、投資

    ㈠ 投資的概念

    在商品經(jīng)濟(jì)社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的"支出"行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，"報酬"則是將來的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著《投資學(xué)》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。一般來說，投資（Investment）是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨铮?/p>

    經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡單地說，投資就是為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。在有關(guān)國際投資協(xié)定中，"投資"通常有三種定義：

    ①以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義；

    ②以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義；

    ③以交易為基礎(chǔ)的定義。

    ⑴ 以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：

    締約各方依照各自法律法規(guī)所允許或接受的各種財產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的"資本"，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

    主要包括：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他財產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價值的給付請求權(quán)；知識產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特許權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。