2011年房估師考試理論與方法講義44

    2011房產估價師：不同目的的房地產估價講義匯總

    「案例3—2」

    ××大廈裙樓及塔樓A座11—28層房地產轉讓價值估價結果報告

    一、委托人（略）

    二、估價機構（略）

    三、估價對象

    （一）估價范圍界定

    估價對象為位于××市××區××街l號××大廈的l～3層裙樓與A座塔樓的11～28層房地產。根據《關于發布××內土地級別及土地出讓金標準的通知》（××發[2005]68號）規定，估價對象坐落地點為一級二類地，屬公建集中區。估價對象臨街狀況為：東側為已建成建筑，距離××路100m，西臨××路，北側距離××街100m，南側××街。

    根據委托人提供的部分設計圖紙和相關資料獲知，××大廈原用途為集商

    場、公寓和寫字樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，建筑總面積為83 594.27m2.其中地下二層為人防工程，建筑面積8 126.76m2；地上1～3層整體設計為商場，建筑面積為16 685.37m2；塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓，建筑面積22 955.5m2，B座為33層，設計為寫字間，建筑面積35 826.64m2.項目總占地面積8 318.72m2.

    ××大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

    本次估價對象的具體范圍是：××大廈l～3層裙樓（建筑面積為16 685.37m2）和A座塔樓11～28層（建筑面積l6 527.96m2）房地產。

    （二）權屬調查

    根據委托人提供的相關資料，估價對象權屬狀況說明如下：

    1.土地使用權取得情況。根據委托人提供的國有土地使用證資料，××大廈土地使用權情況為：

    （1）公建用地：用地單位：ABC房地產開發公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，用地總面積為5 788.36m2.

    （2）住宅用地：用地單位：ABC房地產開發公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，住宅用地總面積為2 530.36m2.

    注：和237頁時間不一致

    2.《建設用地規劃許可證》。編號為××，用地單位：ABC房地產開發公司。

    3.《開工報告》。申請開工時間為1994年6月15日，開工報告編號為××××。

    4.××省高級人民法院判決書（編號××[2000]×××號）。判決××大廈裙房以及塔樓A座11—28層抵債給××銀行（委托人）。

    注：因為是轉讓評估所以后面計算沒有考慮對估價價值的影響