2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義33

    第五節(jié) 交易情況修正

    一、交易情況修正的含義

    可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格不是正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才可以作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過(guò)了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格。

    二、造成成交價(jià)格偏差的因素

    由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、價(jià)值高大性等特性，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，房地產(chǎn)的成交價(jià)格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場(chǎng)價(jià)格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來(lái)主要有下列幾個(gè)方面：

    1.有利害關(guān)系人之間的交易。

    2.急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。

    3.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。

    4.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。

    5.特殊交易方式的交易。

    6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照有關(guān)稅法及國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣(mài)方繳納，有的稅費(fèi)應(yīng)由買(mǎi)方繳納，有的稅費(fèi)由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一部分。正常的成交價(jià)格，是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣(mài)方繳納賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)方繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的客觀 合理價(jià)格，也是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在現(xiàn)實(shí)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由買(mǎi)方來(lái)繳納；或者本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議由賣(mài)方來(lái)繳納。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

    7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價(jià)格受其土地面積、土地形狀、建筑規(guī)模的影響。一宗房地產(chǎn)與其相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會(huì)增加，故當(dāng)該房地產(chǎn)的擁有者欲購(gòu)買(mǎi)相鄰房地產(chǎn)時(shí)，相鄰房地產(chǎn)的擁有者據(jù)此會(huì)索要高價(jià)，而該房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價(jià)格往往要高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。