2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義27

    第四節(jié) 建立價格可比基礎(chǔ)

    選取了可比實例之后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上，為進行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

    建立價格可比基礎(chǔ)包括5個方面：（1）統(tǒng)一付款方式；（2）統(tǒng)一采用單價；（3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵；（5）統(tǒng)一面積單位。

    （一）統(tǒng)一付款方式

    由于房地產(chǎn)的價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式支付。但是，付款期限的長短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同，實際價格會有所不同。

    估價中為便于比較，價格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn)，所以，就需要將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清。具體方法是貨幣的時間價值中的折現(xiàn)計算。

    例4：某宗房地產(chǎn)的交易總價款為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5%.，則在其成交日期時一次付清的價格為：

    上例中如果已知的不是月利率，而是：（1）年利率r，則計算中 的 就變?yōu)?；（2）半年利率r，則計算中的（ 就變?yōu)椋?+r）；（3）季度利率r，則計算中的 就變?yōu)?.

    （二）統(tǒng)一采用單價

    在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格，其中土地除了單價，還可為樓面地價。在這種情況下，單位面積是一個比較單位。

    根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如：倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫(yī)院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位。

    在此還需要說明的是，有些可比實例適宜先進行某些修正后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他修正，因為這樣處理時，價格修正更容易、更準(zhǔn)確。

    （三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位

    在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的市場匯價。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯價。

    但如果先按原幣種的價格進行交易日期修正，則對進行了交易日期修正后的價格，應(yīng)采用估價時點時的市場匯價進行換算。

    在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。