2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義18

    十二、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格

    現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說。現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。

    期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。

    無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期付清等，因此形成了多種組合形式，歸納為表2—2.

    房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價格和期貨價格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格（含土地價格）和期房價格（含土地價格）。

    房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時，即為現(xiàn)房價格。

    房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，其中最常見的是期房價格。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價格。

    而對于房地產(chǎn)來說，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險，所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系有：

    期房價格=現(xiàn)房價格一預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險補償

    但在現(xiàn)實中常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象。

    例題：現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是（ ）

    A、估價時點不同； B、交易日期不同；

    C、估價目的不同； D、估價對象的狀況不同。

    答案：D

    例題：同地段的期房價格有時可能比現(xiàn)房價格高。（判斷）

    答案：正確

    十三、起價、標(biāo)價、成交價和均價

    起價、標(biāo)價、成交價和均價是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。

    起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。

    標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其價格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

    成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。

    均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。

    十四、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價

    保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競價的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。

    保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。

    起拍價又稱開叫價格，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。

    應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。

    成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。

    十五、拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格

    拍賣價格、招標(biāo)價格和協(xié)議價格是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。

    拍賣價格是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

    招標(biāo)價格是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

    協(xié)議價格是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

    在通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。