2011年房估師考試理論與方法講義9

    第六節 房地產估價的必要性

    一、理論上房地產估價的必要性

    一種資產只有具備了下列2個條件才真正需要專業估價：（1）獨一無二性。（2）價值量較大。

    具體就房地產來講，由于房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是典型的“不完全市場”。

    房地產估價的重要性在于：它是為了建立合理的房地產交易秩序，也是促進房地產公平交易的基本保障，有助于將房地產價格導向正常化。

    二、現實中對房地產估價的需要

    （一）房地產交易的需要

    （二）房地產抵押的需要

    （三）房地產典當的需要

    典當是出典人將自己的房地產讓與他人使用、收益，以獲得相當于賣價的資金（典價），但保留該房地產的所有權，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產；而典權人則以支付低于買價的資金（典價），

    取得房地產的占有、使用和收益的權利，且日后還有取得房地產所有權的可能（當典權期限屆滿后的一定期限內出典人未返還典價回贖的，典權人即取得房地產的所有權）。

    （四）房地產保險和損害賠償的需要

    房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據；二是在保險事故發生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據。

    其他方面的房地產損害賠償，如施工挖基礎不慎造成鄰近房屋傾斜，對房地產權利行使的不當限制（如錯誤查封）造成權利人損害的，也需要房地產估價。

    （五）房地產稅收的需要

    有關房地產的稅收種類很多，如房產稅、地價稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產稅，房地產與其他財產合征的財產稅、遺產稅、贈與稅等。這些稅收一般是以房地產的價值為課稅依據。

    （六）房地產征用拆遷補償的需要

    國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。國家在征用、拆遷這些房地產時，要給予原房地產所有者或使用者合理的補償。確定這些補償額，就需要房地產估價。

    （七）處理房地產糾紛和有關法律案件的需要

    （八）企業合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經營、承包經營、改制、上市、破產清算等的需要

    （九）房地產管理的需要

    比如確定定期公布的基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格，需要估價；如何調整土地使用權出讓金，需要估價等。

    （十）其他方面的需要

    比如把房地產的購買價格在土地和建筑物之間進行分配，就需要進行房地產估價

    房地產估價理論與方法第2講：房地產價格（2004）

    一、內容提要

    1、房地產價格的概念和形成條件；

    2、房地產的供求與價格；

    3、房地產價格的特征；

    4、房地產價值和價格的種類。

    二、考試要求

    1、了解房地產的概念和形成條件；

    2、熟悉房地產的供求與其價格的關系及房地產價格的特征；

    3、掌握房地產價值和價格的種類。

    三、內容輔導

    第二章 房地產價格

    第一節 房地產價格的概念和形成條件

    一、房地產價格的概念

    房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價，在現今社會它通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。

    二、房地產價格的形成條件

    房地產之所以有價格，與任何其他商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：（1）有用性；（2）稀缺性；（3）有效需求。

    有用性是指能滿足人們的某種需要或欲望，俗話說“有用”，經濟學上稱為使用價值或效用。

    房地產的稀缺性是指現存房地產的數量尚不夠滿足每個人的需要或欲望，是相對稀缺，不是絕對缺乏。稀缺性對價格的作用是很大的。

    房地產價格要成為現實——不是有價無市，還必須對房地產形成有效需求。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是指有購買能力支持的需要一——不但愿意購買而且有支付能力。

    人們把這種有支付能力支持的需要，稱為有效需求。