2011年房估師考試理論與方法講義2

    例題：房地產價格實質上是房地產的（ ）的價格。

    A、開發成本

    B、權益

    C、物質實體

    D、B和C

    答案：B

    3、區位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同行業等）的距離，周圍環境、景觀，在城市或區域中的地位等。

    其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。現在，人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離。

    如果區位不同，價值可能有很大的不同。

    例題：人們常用距離來衡量房地產區位的好壞，下列距離中越來越受重視的是：

    A、空間直線距離

    B、交通路線距離

    C、交通時間距離

    D、至市中心距離

    答案：C

    （三）、房地產的存在形態

    房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態。歸

    納起來，房地產有下列3種存在形態：

    1、 土地。最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，有時也需要把它單獨看待，只評估其中的土地價值。

    例如，為征收土地稅費或者確定劃撥土地使用權進人市場需 要補交的土地使用權出讓金等的數額，就只單獨評估土地的價值。而對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，

    有兩種做法：

    （1）無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地；

    （2）考慮建筑物存在對土地價值的影響。

    例題：某宗房地產的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現需拆除重建，估計建筑面積的拆除費用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價修正額為（ ）元/平方米。

    A、50

    B、250

    C、300

    D、350

    答案：D

    2.建筑物。建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產投保火災險時評估其保險價值，災害發生后評估其損失，

    為計算建筑物折舊服務的估價等，都只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，

    有2種做法：

    （1）無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；

    （2）考慮土地存在對建筑物價值的影響。

    例題：某宗房地產的總價值100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸款60萬元。若投火災險，起投保價值應為（　　　）萬元。

    A、100

    B、70

    C、60

    D、40

    答案：B

    3.房地，當實物形態上土地與建筑物合成一體，估價時也把它們作為一個整體來看待。在現實房地產估價中，建筑物已開始建設但尚未建成的房地產，即“在建工程”（包括停緩建工程），往往成為估價對象；

    也有要求對正在開發建設或計劃開發建設，但尚未出現的房地產，如期房（雖然稱為期房，但實際上包含土地）進行估價；還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經消失的房地產進行估價，

    如對人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估；估價對象也可能是房地產的某一部分，如某個樓層、某套住房或其中的裝修裝飾部分；

    另外，房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價，該評估價值除了包含該賓館或辦公樓

    的建筑物及其基地的價值，還可能包含其中的設施、設備（如室內配備的家具、電視機、電話機等）的價值。