2011年房估師《理論與實務》復習導航（1）

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)估價的基本認識

　　一、房地產(chǎn)估價的含義

　　（一）、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的不同

　　估價的通俗含義是：估計經(jīng)濟物品的價格或價值，是任何人都可以做的，不論這種估計是對還是錯，也不論其結果是否令人信服。將這種意義上的估價，稱為非專業(yè)估價。

　　例如，假若某人看上了某棟房子，想知道它值多少錢，或者賣者提出的要價是否合理，或者自己應當出價多少購買合適，都可以自己估計，或者向親朋好友打聽一下價格。這種估價則屬于非專業(yè)估價。非專業(yè)估價，任何人都可以做到。但是，要想獲得相對科學、準確的估價結果，就有賴于專業(yè)估價，不是任何人都能做到的。

　　對于房地產(chǎn)市場交易或者滿足其他目的估價，很顯然非專業(yè)估價是不能滿足要求的。作為一種提供專業(yè)意見、具有社會公信力、實行有償服務、承擔相關法律責任的專業(yè)房地產(chǎn)估價，還成了一種職業(yè)和行業(yè)。由于這種專業(yè)估價活動的技術性很強，估價結果的客觀合理與否關乎相關單位和個人的切身利益，甚至對社會經(jīng)濟活動產(chǎn)生重大影響，關系社會公共利益和人民財產(chǎn)安全。例如房地產(chǎn)抵押估價關系金融安全，城市房屋拆遷估價關系社會穩(wěn)定，所以不是任何人都可以從事的，只能由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關資格的專業(yè)人員來從事。

　　概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：

　　①由專業(yè)人員完成——專業(yè)估價是由具有專門知識和經(jīng)驗、取得相關資格的專業(yè)人員來完成的；

　　②是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經(jīng)過嚴謹?shù)姆治觥�測算和判斷得出的；

　　③具有社會公信力——專業(yè)估價的結果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力；

　　④實行有償服務——專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務；

　　⑤承擔法律責任——專業(yè)估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。

　　特別提示：在閱讀教材時，最好是將教材的重點內容歸納成一系列的考題。

　　（二）、房地產(chǎn)估價的概念

　　房地產(chǎn)估價的核心內容是根據(jù)特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷并提供專業(yè)意見。為了保障這種分析、測算和判斷的科學、準確、客觀、公正，不僅要求從事這種分析、測算和判斷的人員應當是專業(yè)人員的房地產(chǎn)估價師，而且要求在分析、測算和判斷時遵守公認的原則，運用科學的方法，按照嚴謹?shù)某绦蜻M行。

　　通常把這里所講的特定目的，稱為估價目的；特定房地產(chǎn)，稱為估價對象；特定時間，稱為估價時點；公認的原則，稱為估價原則；科的方法，稱為估價方法；嚴謹?shù)某绦颍�稱為估價程序。因此，房地產(chǎn)估價完整的定義是：房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。

　　歸納起來，房地產(chǎn)估價概念的要點如下：

　　（1）特定目的——估價目的；

　　（2）特定房地產(chǎn)——估價對象；

　　（3）特定時間——估價時點；

　　（4）估價原則——確保具有社會公信力；

　　（5）估價方法——確保科學性；

　　（6）估價程序——確保科學和嚴謹；

　　（7）特定的專業(yè)人員——房地產(chǎn)估價師。

　　（8）專業(yè)意見——最終是否采納，將取決于委托人。