2011年房估師考試經(jīng)營與管理強化訓(xùn)練（28）

　　某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000㎡，總建筑面積為15000㎡.預(yù)計項目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)項目第1年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款;項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復(fù)利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0%，按年付息，到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預(yù)計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

　　(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元/㎡(精確到個位)?

　　(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標(biāo)收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)(2007年試題)