2011年房地產估價師案例分析備考資料28

　　5.5 建筑物折舊

　　5.5.1 建筑物折舊的概念和原因

　　這里所講的建筑物折舊，是指估價上的折舊而非會計上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，雖然有相似之處，但也有本質上的區別。估價上的折舊是指由各種原因所造成的價值損失，其數額為建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額。從重新購建價格中扣除折舊，即是進行減價調整。

　　在實際估價中，建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三個方面。

　　5.5.1.2　建筑物折舊的原因

　　(1)物質折舊物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失。進一步可以歸納為4個方面：①自然經過的老朽;②正常使用的磨損;③意外的破壞損毀;④延遲維修的損壞殘存。

　　(2)功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物成本效用的相對損失所引起的價值損失，它包括由于消費觀念變更、設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對缺乏、落后或過剩所造成的價值損失。如建筑式樣過時，內部布局過時，設備陳舊落后，缺乏現在人們認為的必要設施、設備等。拿住宅來說，現在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現在要求智能化，如果某個辦公樓沒有智能化或智能化程度不夠，相對而言也落后了。

　　(3)經濟折舊經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改變、政府政策變化等。例如，一個高級居住區附近建設了一座工廠，該居住區的房地戶價值下降，這就是一種經濟折舊。這種經濟折舊一般是不可恢復的。再如，在經濟不景氣時期以及高稅率、高失業率等，房地產的價值降低，這也是一種經濟折舊。但這種現象不會永久下去，當經濟復蘇后，這方面的折舊也就消失了。

　　5.5.1.2 建筑物折舊的求取方法

　　求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法;②市場提取法;③分解法。這些方法還可以綜合運用。