2011年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考資料11

　　關(guān)于位于XX市XX區(qū)XX廣場(chǎng)X號(hào)XX大廈的估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　(本次估價(jià)報(bào)告編號(hào)略)

　　(一)委托人：XX大廈酒店有限公司，法定代表人為XX，住所為XX市XX區(qū)XX廣場(chǎng)X號(hào)。

　　(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XX房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為XXX，住所為XX市XX區(qū)XX街X號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格等級(jí)為一級(jí)，證書編號(hào)為“建房估證字[2003]XX號(hào)”。

　　(三)估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象為位于XX市XX區(qū)XX廣場(chǎng)X號(hào)的XX大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂設(shè)施用房，地上由裙房及A、B兩座塔樓組成;其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂、服務(wù)用房;A座地上7層一51層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫字間;B座地上7層一29層，設(shè)計(jì)功能為智能型寫字間。

　　估價(jià)對(duì)象總建筑面積為140274.34㎡，占用土地面積為7593.66㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸XX大廈酒店有限公司所有，使用年限為40年，至2038年9月19日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。

　　(四)估價(jià)目的：為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開市場(chǎng)價(jià)格參考。

　　(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2004年10月29日。

　　(六)價(jià)值定義：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.2.2關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的公開市場(chǎng)價(jià)格。

　　(七)估價(jià)依據(jù)：1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書;2.《國(guó)有土地使用證》(證書編號(hào)略);3.《施工許可證》(證書編號(hào)略);4.《中華人民共和國(guó)土地管理法》;5.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;6.國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī);7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291—1999);8.估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料;9.委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。

　　(八)估價(jià)原則：本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。

　　1.合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

　　2.最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

　　3.替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　(九)估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

　　(十)估價(jià)結(jié)果：本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中已說明的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。

　　(十一)估價(jià)人員：(略)

　　(十二)估價(jià)作業(yè)日期：二OO四年十月二十九日至二OO四年十一月六日。

　　(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。

　　XX房地產(chǎn)估價(jià)公司

　　二OO四年十一月六日