2011年房地產估價師案例分析備考資料22

　　5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。成本法的本質是以房地產的重新開發建設成本為導向求取估價對象的價值。

　　成本法也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來測算房地產價格的方法。所以，成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時，要注意根據上下文的內容判定其具體所指。

　　5.1.2　成本法的理論依據

　　成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產的價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建設該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建設(或者委托另外的人開發建設)。例如，該房地產為土地與建筑物合成體的房地產時，買方在確定購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊相當的土地，它的現時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現時費用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價格。如果所購買的房地產中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發建設已經花費的代價，一個是不高于預計重新開發建設所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。因此，估價人員便可以根據開發建設估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格。