2011年房地產估價師案例分析備考資料5

　　1.2.4.2 房地產估價技術路線與替代原則

　　遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　替代原則的理論依據是同一市場上相同物品具有相同市場價值的經濟學原理。替代原則是保證房地產估價能夠通過運用市場資料進行和完成的重要理論前提：只有承認同一市場上相同物品具有相同市場價值，才有可能根據市場資料對估價對象進行估價。

　　替代原則也反映了房地產估價的基本原理和最一般的估價過程：房地產估價所要確定的估價結論是估價對象的價值。對于房地產交易目的而言，該價值應當是在公開市場上最可能形成或者成立的價格，房地產估價就是參照公開市場上足夠數量的類似房地產的近期成交價格來確定估價對象的價值。

　　在確定房地產估價技術路線時，無論采用什么估價思路和估價方法，都必然首先承認替代原則：市場法是用類似房地產的成交價格來“替代”估價對象的價值，收益法是用估價對象未來的收益“替代”估價對象的價值，成本法是用估價對象各組成部分的價格來“替代”估價對象的價值，等等。