2011年房地產估價師《案例分析》模擬試題（1）

　　一、簡答題

　　1.李某看中了一處位于其居住的城市規劃區邊緣的房地產，雖然該房地產所處位置較偏遠，但這個方向是該城市居住社區的規劃發展方向，具有良好的升值空間。目前，該地區商業用地的基準地價是1500元/㎡，居住用地的基準地價是700元/㎡。該房地產為一棟已建成的三層獨體小樓，磚混結構，緊鄰一條規劃商業街，建筑面積500㎡。李某擬購入后將一層作為商業用房出租或自營，二、三層樓用于居住。賣家要價60萬元。李某為摸清該房地產市場價格，委托一家房地產估價機構進行了評估。請問：房地產估價師在接受委托后，若采用市場法估價，在選取可比實例時需要考慮哪些因素?

　　2.某商業房地產項目的開發經營權擬通過招標方式來確定投資經營者，現有甲、乙、丙三位投資人參與競標，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產估價師對該項目開發經營權的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產估價師估值不一致的原因及投資行為能夠實現的基本條件。

　　3.2006年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期6年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

　　請問：

　　1、該商場周邊近期有較多權利性質相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2、確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

　　3、確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?