2011年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點輔導(dǎo)（8）

　　房地產(chǎn)的分割、合并估價(案例P135-137)

　　1、房地產(chǎn)合并估價時應(yīng)注意。

　　①房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。如不符合規(guī)定，可能會導(dǎo)致合并預(yù)期價值無法實現(xiàn)，或由于要支付額外費用使待合并房地產(chǎn)達到可轉(zhuǎn)讓條件而使得合并預(yù)期價值減損，在估價過程中必須考慮和說明。

　　②待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。強調(diào)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的處置方式。

　　③待合并房地產(chǎn)的土地用途。合并前后用途不一致對合并房地產(chǎn)價值的影響。

　　④待合并房地產(chǎn)的土地使用剩余年限。 ⑤注意合并方式，增值的分配等。

　　2、房地產(chǎn)合并估價方法。

　　①房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準確。一定要注意合并前后各項因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ�計算合并前后的價格。

　　②增值額的分配要準確、合理。A 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價。

　　B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

　　C 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價。

　　三種方法計算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因為對增值額進行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。

　　分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。合并估價應(yīng)對合并后的整體進行估價。