房地產(chǎn)業(yè)如何應(yīng)對(duì)WTO

　　加入（WTO）后，我國將降低關(guān)稅，更加開放國內(nèi)市場，這有利于擴(kuò)大出口和對(duì)外投資，并直接對(duì)我國主要城市特別是上海、廣州等沿海中心城市的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生全面的影響。
　　一、各類房地產(chǎn)需求增加，其中非住宅類房地產(chǎn)需求將首先增加
　　由于加入WTO后，主要城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)趨勢于頻繁，將首先刺激對(duì)外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋的需求。如隨著進(jìn)出口業(yè)務(wù)的大量增加，作為海運(yùn)、報(bào)關(guān)企業(yè)集中的上海北外灘地區(qū)的辦公物業(yè)需求將明顯增加；此外，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關(guān)稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產(chǎn)需求增加。同時(shí)，隨著汽車關(guān)稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產(chǎn)需求增加也將更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會(huì)增加。
　　二、房地產(chǎn)商品更符合市場需求，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展空間增大，但競爭更趨激烈
　　房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)，包括房地產(chǎn)建筑業(yè)和服務(wù)業(yè)將全面引入國外同行的全方位競爭。房地產(chǎn)的投資開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑和服務(wù)水平均有提高，房地產(chǎn)商品更符合市場的需求。 同時(shí)，由于房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展空間增大，但是由于引入了強(qiáng)勁的國外競爭對(duì)手，新增的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。對(duì)國內(nèi)同行來說，競爭壓力增加，但優(yōu)勢企業(yè)、優(yōu)勢項(xiàng)目將更易獲得國外金融資本的支持，優(yōu)勢將增強(qiáng)；而作為弱勢企業(yè)、弱勢項(xiàng)目來說，對(duì)手的強(qiáng)大和增多，將使其更顯弱勢，市場優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行。
　　三、房價(jià)構(gòu)成有所變化，對(duì)房價(jià)中長期促升作用明顯
　　由于關(guān)稅的下降和國外競爭對(duì)手的進(jìn)入，在短期內(nèi)均會(huì)使房地產(chǎn)建造成本明顯下降，如進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等的關(guān)稅，將從目前的百分之三十降至百分之十幾，但由于房地產(chǎn)需求增加，將使土地的價(jià)格上升，兩種因素在短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有一定抵沖作用，但房價(jià)的構(gòu)成中，地價(jià)的比重增加，建筑費(fèi)用的比重將減少。短期內(nèi)，對(duì)房價(jià)及房價(jià)構(gòu)成的影響，應(yīng)根據(jù)不同情況而定。對(duì)于中小城市，由于土地供應(yīng)相對(duì)充足，土地價(jià)格不易上升，而建筑費(fèi)用降低，短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有下降動(dòng)力；而對(duì)于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對(duì)稀缺，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格將上升，房價(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房價(jià)上升下降因素相互抵沖；中長期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長遠(yuǎn)的，它是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣�策配合。房地產(chǎn)價(jià)格中長期向好的受益者，更多的將是土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準(zhǔn)確的企業(yè)。
　　四、國內(nèi)房地產(chǎn)受國際經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)的影響越來越明
　　顯由于加入WTO后，中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更密切，世界經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域的變動(dòng)，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響越來越明顯，而房地產(chǎn)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系，因而，我國的房地產(chǎn)業(yè)受國際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變動(dòng)的影響也人越來越明顯。
　　根據(jù)加入WTO對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)狀況和趨勢及房地產(chǎn)市場狀況，可考慮以下對(duì)策
　　1、增加房地產(chǎn)市場的中遠(yuǎn)期預(yù)測謹(jǐn)慎樂觀成分
　　根據(jù)國家計(jì)委在1998年度的預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整期望有在2000 年底至2001年初結(jié)束，如再加上加入WTO的積極因素，估計(jì)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的幅度將更趨緩，時(shí)間也可能會(huì)適當(dāng)提前。加入WTO及經(jīng)濟(jì)結(jié)束調(diào)整轉(zhuǎn)而起動(dòng)后的同個(gè)月內(nèi)，將首先隨投資增加而使非住宅類房地產(chǎn)需求增加，住宅類房地產(chǎn)需求隨后也將進(jìn)一步增加。故房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在目前供大于求，特別是辦公樓空置嚴(yán)重的情況下，增加房地產(chǎn)市場預(yù)測中的中遠(yuǎn)期樂觀成分，特別是增加對(duì)非住宅類及土地中遠(yuǎn)期需求狀況預(yù)測的樂觀成分。考慮供過于求及強(qiáng)力競爭對(duì)手加入情況，這種樂觀應(yīng)是謹(jǐn)慎的樂觀，企業(yè)中遠(yuǎn)期決策可以此為重要參考依據(jù)。
　　2、增加競爭意識(shí)和市場意識(shí)
　　要學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的觀念、技術(shù)和管理，熟知變化的市場狀況（包括競爭對(duì)手狀況），減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，注重市場定位的準(zhǔn)確性。面臨即將進(jìn)入的強(qiáng)勁競爭對(duì)手，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快制定并實(shí)施相應(yīng)行動(dòng)方案，盡快解決建設(shè)成本過高且無升值潛力或落伍于市場而空置的商品房，運(yùn)用各種資本運(yùn)營手段，增加自身競爭力。