2011年房估師理論與實務輔導：市場法及其運用考點精析

　　本章內(nèi)容中的市場法及其運用是房地產(chǎn)估價三大基本方法之一，也是本書最先引入的一種估價方法。

　　本章歷年考試焦點

　　在歷年考試中，本章內(nèi)容不但以客觀題的元/式出現(xiàn)，而且在歷年的計算題中也經(jīng)常出現(xiàn)。結(jié)合歷年試題，要注意以下幾點：

　　1．統(tǒng)一付款方式。房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的長短不同，付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同。估價中通常以一次付清所需要支付的金額、為準，因此，采用折現(xiàn)計算的方法求得在其一次付清所需要的數(shù)額。可對照教材第三章“房地產(chǎn)價格和價值”中“實際價格”和“名義價格”進行學習。

　　2．房地產(chǎn)按建筑面積計價、套內(nèi)建筑面積計價、使用面積計價之間的換算也是歷年考試的重點。可結(jié)合第二章“建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積”之間的換算關系。

　　3．對于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的調(diào)整，曾在2009年、2008年、2005年、2004年、2002年的客觀題中頻頻出現(xiàn)。建議在學習本章“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”時，結(jié)合教材第四章“房地產(chǎn)價格影響因素”，其對區(qū)位因素、實物因素、權益因素進行了詳細的分析、歸納。如“在房地產(chǎn)價格影響因素中，判斷一個因素是否歸屬于區(qū)位因素，可以把實際上不可移動的房地產(chǎn)想象為可以移動的，然后假設它移動。如果隨著房地產(chǎn)的移動會發(fā)生變化的因素，就屬于區(qū)位因素；反之，就屬于非區(qū)位因素。”

　　4．對于書中的概念一定要搞清楚，如可比實例的概念等。