2010年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與實(shí)務(wù)考前沖刺習(xí)題（25）

1.某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓.已知該在建工程占地面積10000㎡.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5.1-4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬㎡;5-20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬㎡.項(xiàng)目總開發(fā)成本為3000元/㎡,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營.寫字樓全部出售.經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下;

        (1)項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。

　　(2)該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型，同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，寫字樓在建成1年末時(shí)售楚。

　　(3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/㎡的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為3億元，包括稅，經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。

　　(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

　　(5)項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。

　　(6)轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　　試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

　　答案：

　　1.解答：

　　(1)項(xiàng)目建成后的價(jià)值：

　　寫字樓開發(fā)完成后的價(jià)值：V寫=8000×3/(1+10%)3=18031.56萬元

　　寫字樓的銷售稅費(fèi)=18031.56×6%=1081.89萬元

　　商業(yè)部分開發(fā)完成后的價(jià)值：