2010年房估師案例分析輔導：估價對象

估價對象(subject propeny)即估價客體，也稱為被估價房地產(propeny Being appraised)、估價標的，當為房屋所有權和建設用地使用權以外的某種房地產權利時，例如租賃權、地役權、抵押權時，可稱為被估價權利，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產或房地產權利及相關其他財產。盡管房地產的基本存在形態在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現實中的估價對象是豐富多彩、復雜多樣的。

建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產，即通常所說的“在建工程”，可以成為估價對象;也有要求對正在開發建設或者計劃開發建設、但尚未出現的房地產，例如通常所說的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內的土地)進行估價;還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經滅失的房地產，例如已被拆除的房屋、已被損毀的房屋進行估價。估價對象也可能是房地產的某個局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。估價對象還可能是現在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分，例如在預售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。另外，房屋拆遷估價要求對被征收房屋室內自行裝飾裝修單獨處理。房地產估價中也可能含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值，例如為某一可供直接經營使用的旅館(賓館、酒店等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，通常還應包含房地產以外的其他資產，例如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍等的價值，即以房地產為主的整體資產價值評估或稱企業價值評估。

　　概括起來，房地產估價對象有土地、房屋、構筑物、在建工程、以房地產為主的整體資產、整體資產中的房地產等。

　　估價時點

　　估價時點(valuationdate，appraisaldate)也稱為價值時點，通常為價值日期(date of value)，是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。由于同一房地產在不同的時間會有不同的價值，所以估價必須弄清并說明是評估估價對象在哪個特定時間的價值。這個特定時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。

　　特別需要強調的是，估價時點不是可以隨意確定的，應當根據估價目的來確定，并且估價時點的確定應在先，評估價值的確定應在后，而不是先有了評估價值之后，再把它定義為某個時間上的價值。有關估價時點的確定等內容，見本書第五章第五節“估價時點原則”。

　　價值類型

　　價值類型(types of value)有兩種含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的決定的需要評估的某種價值——特定價值。房地產估價雖然總的講是評估房地產的價值，但因為價值的種類很多，每種價值的含義和大小不同，所以針對一個具體的估價項目，不能籠統地說是評估房地產的價值，而應弄清是評估哪種價值，并在估價報告中說明“評估的價值類型及其定義”。

　　同一估價對象可以有不同類型的價值，即同一估價對象的價值并不是唯一的。但同一估價對象的具體一種類型的價值是其在相應的估價目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。例如，同一宗房地產，在買賣的情況下雖然實際的成交價格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價格;在征收征用的情況下雖然實際的補償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補償金額;在抵押的情況下雖然不同的人對抵押價值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價值。而上述正常的買賣價格、合理的補償金額、正常的抵押價值，彼此之間可能是不完全相同的。

　　價值類型主要有市場價值、快速變現價值、謹慎價值、在用價值、殘余價值和投資價值。有關價值類型的詳細內容，見本書第三章第四節“房地產價格和價值的種類”。

　　估價依據

　　估價依據是指一個估價項目中估價所依據的有關法律法規和標準，包括有關法律、行政法規、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關司法解釋、估價對象所在地的地方性法規、國務院所屬部門頒發的有關部門規章和政策、估價對象所在地的國家機關頒發的有關地方政府規章和政策，以及房地產估價的國家標準、行業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準等。例如，《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》的有關規定，以及《房地產估價規范》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產抵押估價指導意見》、《北京市房屋質量缺陷損失評估規程》等。

　　廣義的估價依據還包括估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料。為了使估價委托人提供的有關情況和資料可靠，估價師應要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權屬證書、開發建設成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應當對委托人提供的有關情況和資料進行必要的核查。

　　還需要說明的是，估價標準特別是國家標準是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機構制定嚴于估價標準的企業標準，在實際估價中也要嚴于估價標準的要求，并在不違反有關法律法規和標準的前提下有所創新。

　　估價假設

　　估價假設是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。例如，在評估一宗房地產開發用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

　　合理且有依據地說明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業勝任能力，又反映了估價師的職業道德。其作用一方面是規避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。