2010年房地產估價師案例分析習題（10）

(二)采用成本法對估價對象中的地上建筑物進行測算

成本法是求取估價對象在估價時點時的重置價格，然后扣除折舊或者乘以成新率，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。成本法的理論依據是生產費用價值論和替代原理。

　　1.建造成本

　　估價中，項目的前期工程費和建筑安裝工程費的取值參考了《××縣2002年房屋重置價格》(浦建發[2003] 77號)及其相關說明(參見附件十三，略)。該建造成本的內涵是前期工程費、建筑安裝工程費和小區內配套設施費，即建安直接成本和間接成本之和。按照《××縣2002年房屋重置價格》(浦建發[2003] 77號)及其相關說明，結合相應的預算定額和估價師積累的工程概算指標經驗進行計算。

　　前期工程費：包括勘察設計費、質監費、監理費、招投標費等費用。根據文件規定，混合結構取27元/㎡，鋼混結構取33元/㎡。

　　建筑安裝工程費：根據文件規定，不同結構的住宅、廠房建筑取不同的建筑安裝工程費。

　　小區配套費：包括各種室外工程的費用。根據文件規定取70元/㎡。

　　結構調整系數：與標準層高不一致的建筑相應增減。估價人員分別根據每幢建筑物的不同樓層，對比標準層高，測算出結構調整系數。

　　室內裝修調整價：根據建筑物實際的裝修情況予以調整。

　　具體計算過程詳見表7。

　　建造成本測算表 表7

　　根據上述計算結果，確定估價對象建造成本合計625.91萬元。

　　2.管理費

　　主要是指開辦費和開發過程中管理人員工資等，本報告取建造成本的1.5%。

　　管理費：625.91×1.5%=9.39萬元

　　3.計算建設期的利息

　　根據建筑物的建筑面積，按2000年《全國統一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的建設期為1年，假設資金在工程建設期內均勻投入，年貸款利率取5.31%，計息期按工程建設期的一半計算。

　　建設期利息=[(625.91+9.39)/2]×5.31%=16.87萬元

　　4.發展商利潤

　　按照××縣當前類似物業的市場狀況，以及建筑物自身工業廠房的特點，估價對象的集中投資年期為1年，發展商直接成本利潤率取8%。

　　發展商利潤一(建安總成本十管理費用)×8%

　　=(625.91+9.39)×8%

　　=50.82萬元

　　5.銷售稅費

　　銷售稅費包括兩稅一費，一般為建筑物總價格的6%，設估價對象中建筑物部分的市場價格為x，則此部分稅費為6%x。

　　6.重置成本

　　x=625.91+9.39+16.87+50.82+6%x

　　x=747.86萬元

　　7.綜合成新率

　　估價人員根據建筑物年折舊率和現場勘察的實際情況逐棟評估后，加以綜合，確定建筑物的綜合成新率為76%。

　　8.成本法的估價結果

　　747.86×76%=568.37萬元

　　采用成本法對估價對象建筑物部分進行估價，在估價時點的客觀市場價值為568.37萬元。

　　八、估價結果

　　上述兩種估價方法得出的估價結果如下：

　　市場比較法測算估價對象中的土地價值為110.23萬元人民幣。

　　成本法測算估價對象中的建筑物價值為568.37萬元人民幣。

　　估價對象的總價值為二者之和：110.23+568.37=678.60(萬元)

　　即估價對象在時點的現時市場價值為678.60萬元人民幣。

　　本估價報告的估價目的是為委托方確定估價對象拍賣保留價提供價格參考，故應對上述客觀市場價值進行綜合分析處理。

　　由于快速變現自身的特點，交易成本較正常交易大，交易市場相對狹小，且買受人可能因沒有充分的考慮時間對變現標的物作充分的了解，付款風險較大，因此交易價格一般比正常低30%～50%(市場調查情況表略)。

　　根據估價對象的地理位置、使用用途、周邊環境、建筑情況等等，估價人員綜合考慮了市場調查的拍賣價格與正常市場價格的比例關系，確定估價對象快速變現價格與其客觀市場價值的比率為55%。

　　則：估價對象快速變現價格為675.29×55%=373.23萬元

　　估價人員根據估價目的，遵循獨立、客觀、公正的原則，按照國家規定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情及綜合分析有關資料的基礎上，并結合估價經驗與對影響估價對象價格諸因素的分析，經過周密測算，確定估價對象位于浙江省××縣經濟開發區的工業用途的房地產：房屋所有權面積14108.05㎡，相應分攤出讓國有土地使用權面積6783.84㎡，在2003年8月11日的快速變現價格為373.23萬元人民幣(大寫金額：叁佰柒拾叁萬貳仟叁佰元整)。