2010年房地產估價師案例分析習題（8）

二、綜合題

　1.指錯題(下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分)。

　　浙江省××經濟開發區某工業用房拍賣底價評估報告

　　(封面、目錄、致委托方函、注冊房地產估價師聲明略)

　　估價結果報告

　　一、委托方

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估價方

　　單位名稱：(略)

　　法定代表人：(略)

　　單位地址：(略)

　　資質等級：建設部房地產價格評估一級

　　三、估價對象

　　估價對象為浙江××A實業有限公司和浙江B有限公司所擁有的位于浙江省××縣經濟開發區內的部分工業用房房地產。即建筑面積14108.05㎡的房屋所有權及相應分攤的6783.84㎡出讓國有土地使用權。估價對象的總體情況見表1。

　　估價對象界定 表1

　　(一)區位與環境

　　估價對象位于浙江省××縣×××鎮經濟開發區內。××縣地處浙江省中部，北距杭州市約96km，東南界義烏，東北連諸暨，西南與蘭溪毗鄰，西北和建德、桐廬接壤，素有"文化之邦"、"書畫之鄉"之稱。縣城面積920k㎡，轄9鎮7鄉，人口38萬。開發區位于××縣東部，西距××縣城約20km，東、西、南三面環山，并有大陳江流經。大陳江沿岸為較開闊的地勢，自西南向東北緩傾，屬亞熱帶季風氣候，溫和濕潤，四季分明。×××鎮1994年8月被省人民政府正式批準為省級經濟開發區，開發區規劃總用地面積3.8k㎡，現在開發區已外擴到整個××縣。×××鎮緊靠浙贛鐵路和杭金衢高速公路，鎮內設有××火車站及高速公路入口，交通便捷。鎮內已建成道路框架12km，有大陳江流過，水資源十分豐富。開發區所需電力來自華東電網，鎮內擁有110kV變電所兩座。該地區作為浙江省××經濟開發區的一部分，將隨著整個××地區以及整個浙江省經濟的高速發展，發揮出更大的經濟潛力(參見附件一：估價對象位置示意圖，略)。

　　(二)權益狀況

　　估價對象包括兩塊宗地上的四幢房產(兩塊宗地相連)，產權分別由兩個單位擁有。

　　根據委托方提供的資料以及估價人員實地查勘、調查所獲取的資料，浙江××A實業有限公司取得了包括估價對象其中一塊土地在內的《國有土地使用證》[浦國用(1996)字第××××號]，土地用途為工業用地，土地使用權面積為6041㎡，土地使用權年限為50年，土地使用權剩余年限為43年，土地使用權性質為國有出讓(參見附件二：《國有土地使用證》復印件，略)。

　　在該宗地范圍內，浙江××A實業有限公司還辦理了估價對象的車間和倉庫的房屋所有權登記(參見附件三：《××縣公有房屋所有權登記審核表》，略)，并由相關部門同意確權發證，登記表上記載房屋所有權性質為股份制，房屋共兩幢，所有權面積合計8387.15㎡，房屋所有權證號[浦字第××××號];該公司還辦理了估價對象中綜合樓的房屋所有權登記(參見附件四：《××縣單位房屋所有權登記申請書》，略)，并由相關部門同意確權，申請書上記載房屋所有權性質為股份制，房屋所有權面積為2487.05㎡，房屋用途為綜合樓，根據相關資料顯示(參見附件五：《浙江省金華市中級人民法院民事裁定書》[(2002)金中民執字第×××號]復印件，略)，該房屋所有權證號為×××。

　　浙江B有限公司取得了包括估價對象另外一塊土地在內的土地(參見附件六：《國有土地使用權出讓合同》復印件，略)，土地用途為工業用地，土地使用權面積為4000㎡，土地使用權年限為50年，土地使用權性質為國有出讓。在該宗地范圍內，浙江B有限公司辦理了估價對象中宿舍樓的房屋所有權登記(參見附件七：《××縣城鎮公有房屋所有權登記申請表》復印件，略)，并由相關部門同意確權發證，登記表上記載房屋所有權性質為股份制，房屋所有權面積為3233.85㎡，房屋所有權證號×××號，另外在房屋所有權證存根(參見附件八：《房屋所有權證存根》復印件，略)中登記了同樣的內容。

　　根據委托方提供的資料，估價對象設定有他項權利：浙江B有限公司所擁有的建筑面積3233.85㎡的宿舍樓于1997年設定他項權利(參見附件九：《房屋他項權證》[浦字第×××號]復印件，略)，他項權利人為××投資公司，權利種類為抵押，權利價值為266.6萬元，權利存續期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項權利尚未注銷);浙江××A實業有限公司所擁有的建筑面積2304.85㎡的倉庫和6082.3㎡的車間于1997年設定他項權利(參見附件十：《房屋他項權證》[浦字第×××號]復印件，略)，他項權利人為××投資公司，權利種類為抵押，權利價值為734萬元，權利存續期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項權利尚未注銷)。

　　綜上所述，估價對象的權屬狀況如下：估價對象包括兩塊宗地上的四幢房產：宿舍樓、倉庫、車間、綜合樓。其中車間、倉庫、綜合樓由浙江×XA實業有限公司擁有，宿舍樓由浙江B有限公司擁有。四幢房產中有三幢(分別為宿舍樓、倉庫、車間)設定了抵押權。

　　(三)估價對象概況

　　1.估價對象現狀

　　估價對象位于浙江省××縣經濟開發區，開發區旁邊有大陳江流經，周圍地勢平坦。估價對象所在的兩塊宗地統一構成一個大院，周圍由建筑物或磚院墻圍擋封閉。院內分布有多棟廠房及配套辦公樓、宿舍樓、食堂等用房，并有多處花壇、樹叢分布于院內，室外道路為混凝土路面。估價對象建成于20世紀90年代，剛性屋面，空腹鋼窗，室內普通水泥地面，部分外墻白色面磚飾面。估價對象自建成使用至今，結構質量良好，房屋維護保養狀況一般，局部室內地面、墻面均有不同程度的損壞。總體來看，估價對象市政條件完善，所需上下水、供電、通信條件能夠滿足該工業性物業的使用要求(參見附件十一：估價對象現狀照片，略)。

　　估價對象目前已被法院查封，等待處置。估價對象所在大院內的其他建筑物仍然正常使用。

　　2.估價對象經濟技術指標

　　依據委托方提供的材料，以及評估人員現場勘查所掌握的資料，有關估價對象的技術經濟指標見表2。

　　估價對象技術經濟指標 表2

　　估價對象具體情況詳見表 表3

　　四、估價目的

　　為委托方確定估價對象在強制處分狀態下的拍賣底價提供價值參考依據。

　　五、估價時點

　　2003年8月11日。

　　六、價值定義

　　本次估價首先以公開市場價值標準為原則確定估價對象在估價時點的客觀合理價格，然后再考慮短期強制處分(快速變現)等因素對估價對象價值的影響確定估價對象的拍賣底價。

　　本次估價結果為估價對象14108.05㎡房屋所有權及其相應分攤的6783.84㎡出讓國有土地使用權的房地產拍賣底價。

　　七、估價依據(略)

　　八、估價方法

　　估價人員在綜合分析所掌握的資料并對估價對象及鄰近類似房地產進行實地勘查、調查后，根據估價對象的特點和估價目的，遵照國家和地方有關法律、法規、房地產估價規范及估價人員的經驗，經過反復研究，確定估價技術路線。

　　對于房地產拍賣底價的評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分(快速變現)等因素的影響確定拍賣底價。

　　本報告選取市場比較法與成本法分別評估土地使用權價值和地上建筑物價值，即房地分離的估價方法：

　　1.對估價對象中的土地部分選用市場比較法進行估價。

　　由于估價對象位于開發區內，區內類似用途土地交易實例較多，因此選用市場比較法是適宜的。

　　××縣人民政府2003年發布的《關于公布××縣2003基準地價更新成果的通知》[浦政發[2003] 63號]，該基準地價對××縣的城區、各鄉鎮及其他區域分用途和級別制訂了基準地價結果表，其中×××鎮工業一、二級用地的基準地價為220元/㎡。由于××縣開發區內的地價實行區內的優惠政策以吸引企業投資，是當地政府為達到招商引資的目的而對外的一種公開承諾，目前該政策仍然在有效地實施，而基準地價中該類用地的地價與開發區實際的地價水平相差較大。土地是一個典型區域性的市場，為了反映估價的市場供求原則和替代原則，本報告對估價對象中的土地部分只采用市場比較法進行測算。

　　2.對估價對象中的建筑物部分選用成本法進行估價。

　　估價對象所在的經濟開發區內多為工業廠房，租賃和買賣成交的案例較少，不適宜用市場比較法和收益法對估價對象的地上建筑物部分進行測算，因此對估價對象中的建筑物部分只選用成本法進行測算。

　　3.對兩種方法測算的結果相加確定估價對象的現時市場價值。

　　4.確定估價對象的快速變現價格。

　　確定估價對象市場價值后，再考慮短期強制處分(快速變現)等因素對估價對象價值的減價影響，確定估價對象的快速變現價格。

　　九、估價結果

　　估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照國家規定的技術標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產市場行情的基礎上，選用適宜的估價方法進行估價，經過周密測算，并結合估價經驗以及對影響估價對象價格的諸因素的分析，確定估價對象經濟開發區工業用房房地產(房屋所有權面積14108.05㎡，分攤出讓國有土地使用權面積6783.84㎡)，在2003年8月11日的拍賣底價為373.23萬元人民幣(大寫金額：叁佰柒拾叁萬貳仟叁佰元整)。

　　十、估價作業日期

　　2003年8月11日～8月15日。

　　十一、有效期

　　本估價報告應用的有效期自2003年8月15日起為半年。若在此期間市場情況發生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作相應調整。

　　十二、有關說明

　　1.本報告所得出的估價結果，僅供委托方確定估價對象在強制處分狀態下的拍賣底價提供價格參考。

　　2.如果使用本估價結果的時間與估價報告提交日期相差半年或以上，我們對此結果造成的損失不負任何責任。

　　3.本估價報告是根據委托方提供的有關資料，.以及估價人員實地查勘、調查中，在當地政府相關部門所獲取的取證資料得出的。以上資料如出現變動，本估價結果亦有可能相應改變。

　　4.本估價報告書必須完整使用方為有效，對僅使用其中部分內容所導致的可能的損失，我們不承擔責任。

　　5.本估價結果中的土地使用權的價值參考了當地政府在估價時點對估價對象所在的經濟開發區的招政策。如以上政策發生較大變動或該政策不再實施，本估價結果亦須進行調整。特提請報告使用方注意。

　　6.本告對現場難于觀察到的建筑物內部質量不負檢測責任。

　　7.本次估價結果不包括可移動的設備、機具各種原材料、成品、半成品等。.

　　8.委托方只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其他用途。