2010年房估師經(jīng)營(yíng)與管理輔導(dǎo)：委托物業(yè)代理

經(jīng)紀(jì)人和代理商是從事購(gòu)買或銷售或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ鳎�但不取得商品所有�?quán)的商業(yè)單位。其主要職能在于促成商品的交易，借此賺取傭金作為報(bào)酬。他們通常專注于某些產(chǎn)品種類或某些顧客群。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的經(jīng)紀(jì)人或代理商通常被稱為物業(yè)代理。

　　因?yàn)槲飿I(yè)代理機(jī)構(gòu)有熟悉市場(chǎng)情況、具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，它們對(duì)所擅長(zhǎng)的市場(chǎng)領(lǐng)域有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，是房地產(chǎn)買賣雙方都愿意光顧的地方。

　　(1)物業(yè)代理的作用

　　現(xiàn)代的物業(yè)代理則是一個(gè)全新的概念，已經(jīng)從單純的協(xié)助推銷逐漸發(fā)展為參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷工作的全過(guò)程，其所提供的服務(wù)具有很高的專業(yè)技術(shù)含量。物業(yè)代理的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　1)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為、偏好潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

　　2)通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。

　　3)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。

　　4)按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求(位置、價(jià)格、面積大小、建筑特點(diǎn)等)，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。

　　5)幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。例如：有一信譽(yù)良好的機(jī)構(gòu)有物業(yè)的使用需求但沒(méi)有足夠的資金購(gòu)買，有一基金組織想投資房地產(chǎn)但找不到理想的投資項(xiàng)目，又有一公司想通過(guò)出售所擁有的物業(yè)以解決財(cái)務(wù)困難，在這種情況下，物業(yè)代理就能通過(guò)其掌握的信息，做出有關(guān)安排，使有關(guān)三方均能達(dá)到自己的目的。

　　6)提高市場(chǎng)運(yùn)行效率。因?yàn)楹苌儆屑��?固定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)又是一種特殊的商品，常常需要代理人的服務(wù)來(lái)尋找買賣雙方，使?jié)撛诘馁I家和賣家均能迅速地完成交易，從而提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的效率。

　　(2)物業(yè)代理的形式

　　物業(yè)代理的形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。物業(yè)代理的形式主要有以下幾種分類方式：

　　1)聯(lián)合代理與獨(dú)家代理。對(duì)于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔(dān)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過(guò)聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責(zé)范圍和傭金分配方式。對(duì)一些功能較為單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，或者對(duì)于綜合性中的某種特定用途的物業(yè)，開(kāi)發(fā)商常委托某一家擁有銷售此類物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)代理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)代理工作，稱為獨(dú)家代理。當(dāng)然，某些大型物業(yè)代理公司亦可能獨(dú)家代理綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)。

　　2)買方代理、賣方代理和雙重代理。依代理委托方的不同，物業(yè)代理還可以分為買方代理、賣方代理和雙重代理。對(duì)于前兩種情況，物業(yè)代理只能從買方或賣方單方面收取傭金;對(duì)于第三種情況，物業(yè)代理可以同時(shí)向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式，而且雙重代理的身份應(yīng)向有關(guān)各方事先聲明。

　　3)首席代理和分代理。對(duì)于大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或物業(yè)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主也可以委托一個(gè)物業(yè)代理公司作為項(xiàng)目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)代理工作。總代理再去委托分代理，負(fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作。有時(shí)，分代理的委托還必須得到開(kāi)發(fā)商或業(yè)主的同意。特殊情況下，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主還可以直接委托分代理，此時(shí)，代理公司的傭金按照各代理公司所承擔(dān)的責(zé)任大小來(lái)分配。