2010年房估師經營與管理輔導：房地產市場的功能

房地產市場的功能

　　在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供求狀況。但價格不僅預示市場的變化及其趨勢，還可以通過價格信號來指導買賣雙方的行為。簡言之，價格機制是通過市場發揮作用的。房地產市場的功能，可以分為以下幾個方面：

　　2.3.2.1 配置存量房地產資源和利益

　　由于土地資源的有限性，又由于房地產開發建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調節作用，在達到令買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。

　　2.3.2.2 顯示房地產市場需求變化

　　在下面的圖中，居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖 2—1所示，售價從op升到op1，租金從or降到orl。

　　2.3.2.3 指導供給以適應需求的變化

　　房地產市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起：

　　(1) 建設新的房地產或改變原來物業的使用方式.

　　例如在圖示2-1(b)中，由于部分需求從出租住宅轉向出售住宅，租金下降至or1，出租住宅的供給量從ol降到ol1，ll1就可以轉換成出售住宅，因為出售住宅的需求量增加了mm1。最后形成了均衡價格op1和均衡租金or1。

　　(2)某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化。根據當地各類房地產 收益率水平，同類型的物業都存在一個適當的租金售價比例，例如一般情況下住宅的售價相當于大約100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化，舉例來說，北京市1994年寫字樓物業供給緊張，最高的月租金達到每平方米110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業間的供給量發生了相對變化。

　　由于房地產市場通常需要一年以上的時間才能完成供需平衡的調節過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平 衡，所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產市場是再恰當不過的了。

　　2.3.2.4 指導政府制訂科學的土地供給計劃

　　在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時滿足全體社會成員生產和生活的需要、調節房地產市場的供求關系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產市場，通過對市場提供的房地產存量、增量、交易價格和數量、空置率、吸納率、市場發展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強、又能體現政府政策和意志的土地供給計劃。

　　2.3.2.5 引導需求適應供給條件的變化

　　例如，隨著建筑技術的發展，在地價日漸昂貴的城市中心區建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買高層住宅，從而減少了城市中心區對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

　　例題：房地產市場的功能有(　)

　　a配置存量房地產資源和利益

　　b指導供給以適應需求的變化

　　c指導政府制訂科學的土地供給計劃

　　d引導需求適應供給條件的變化