2010年房地產估價師案例分析模擬試題（2）

×××（委托人全名）：
　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區××大道××號1～2層243.7㎡商鋪（以下簡稱估價對象）的現時市場價值進行了估價。
　　估價目的是為確定房地產轉讓價格提供參考依據而評估房地產市場價值。
　　估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，經嚴謹測算，確定估價對象的完整權利狀態及滿足各項假設限制條件下的現實客觀市場價值為人民幣l70.41萬元（大寫：人民幣壹佰柒拾萬肆仟壹佰元整），單位建筑面積價格人民幣6993元/㎡（大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整）。
　　附函提供房地產估價報告2份。

估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件（略）
××××房地產估價結果報告

　　一、委托人（略）
　　二、估價機構（略）
　　三、估價對象　　（一）區位狀況（略）
　�。ǘ�）實物狀況
　　1.建筑物實物狀況
　　建筑面積：243.70㎡
　　建筑結構：鋼筋混凝土結構
　　總層數及所在層數：估價對象所在建筑物數為14層，估價對象位于第1、2層
　　竣工日期：2005年9月10日
　　成新率：現狀成新為十成新
　　層高：經現場查勘，估價對象1層層高約4.5米，2層層高約3.2米
　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓
　　裝修情況：（略）
　　設施設備：（略）
　　工程質量：（略）
　　維護、保養情況：良好
　　大廈利用現狀：經現場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業狀態，利用率較高，其中估價對象商鋪由業主自營食品超市。
　　物業管理狀況：（略）
　　綠化等其他情況：（略）
　　2.土地實物狀況
　　土地用途：1～2層為商業服務。
　　土地等級：商業Ⅲ級
　　土地開發程度：七通一平
　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止。
　　形狀、地勢、地質；水文狀況：（略）
　�。ㄈ�）權益狀況
　　1.建筑物權益狀況
　　根據委托人提供的《房屋所有權證》（證號××號）相關內容，估價對象建筑物產權人為王某，無共有權人，建筑物證載用途為商業服務，建筑面積共243.7㎡。其中1層121.85㎡，2層121.85㎡，鋼筋混凝土結構。
　　2.土地使用權權益狀況
　　根據委托人提供的《國有土地使用證》，（證號××號）相關內容，使用權人為王某，估價對象土地用途為商業服務，土地使用權取得方式為出讓，出讓年限40年，截止至2044年4月9日。
　　3.他項權利狀況
　　據權證記載，估價對象曾設定抵押權。抵押權人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權利登記，據調查估價對象也無權屬、經濟等糾紛。