房價走向何方：市場回歸觀望8大理由看跌

上半年，中國房地產市場出乎所有人意料，在經過短短幾個月的調整后，迅速實現了回暖，成交量大幅回升的同時，房價也一路高漲，個別樓盤甚至逼近歷史高位。面對錯綜復雜的經濟環境，房價這種高漲可以持續多久呢，下半年，房價又將走向何方？
　　城市房價路線圖
　　房地產市場是個地域特征非常強的市場，城市分為一線、二線和三線，其房市表現也各有不同。
　　根據中國房地產市場的綜合發展狀態，綜合城市級別、規模、GDP、產業結構、人口數量等指標，以及商品房均價，我們習慣將國內城市分為一線、二線、三線和四線。雖然今年上半年全國房市普遍回暖，但是不同類型的城市表現也不盡相同。
　　敏感的一線城市
　　由于把商品房均價看作最標準的指標，在房地產市場中所提到的一線城市習慣指北京、上海、深圳和廣州。這四個城市開始城市化進程時間比較早，吸引了大量人口的流入，社會財富積累達到一定高度，尤其像北京、上海這樣有著13億人口作支撐的國際化大都市，它們的房地產市場較為成熟發達，對國家調控房市的宏觀政策反應也較為敏感，但是因為非常充裕的剛性需求的存在，這些城市房地產市場的反應一般表現在成交量上，而價格單向上行的壓力巨大，即便是在去年房市寒冬的時候，這些城市房價下降的幅度也非常有限。最突出的表現就是，受政策微調的影響，7月份，這四個一線城市房市成交量集體回落，其中，廣州房市月成交量環比下降33.81%.
　　共性中凸顯個性
　　比如北京，上半年京城共有130多個項目漲價，但是讓人意想不到的是，漲價最兇的不是傳統意義上的熱點地區東四環、CBD或奧運板塊，而是一直表現得不溫不火的豐臺板塊。該區域內共有14個項目漲價，平均漲幅達2500元/平方米，原因在于這些區域城市化形態發生明顯變化、城市功能趨于完備，其升值前景自然值得期待。
　　再比如上海。就連上海市委書記俞正聲都承認了上海房價高，但是怎么解決，靠像其他城市那樣增加保障性住房可以嗎？當然不可以。首先，多數上海原居居民已在老公房拆遷和城市擴容中得到實惠，而現在最大的需求群體在于沒有上海戶籍的白領和部分沒有享受到拆遷和擴容實惠的原居民，因此，對保障性住房的需求并不大，相對于其他一線城市，上海的社會保障住宅供應量最少。其次，上海提前進入老齡化社會，房地產市場的供求矛盾并不突出，它的問題在于投機性需求膨脹，所以解決問題的關鍵在于嚴格執行產業政策和貨幣政策。
　　奮起直追的二三線
　　隨著一線城市房地產市場回暖示范效應的擴散，二三線城市的房市也開始加速回溫，據搜房網的數據顯示，在其監測的26個二三線城市中，有14個城市7月份的月成交量環比上升。而這些城市的投資潛力也越來越被更多的人看好，在近期搜房網進行的一項網上調查中，68.1%的網友認為二線城市將會成為大型房企的掘金寶地；59.09%的網友認為地產商進入二線城市，將會成為未來幾年房地產業發展的潮流。有消息稱，如今已有部分外資和炒房團將注意力轉向了二三線市場，其理由主要有：1.一線城市發展已趨于飽和，投資空間日漸縮小；2.二三線城市經濟蓬勃發展，推升當地對房地產的擴大需求；3.二三線城市房價比一線城市低，開發商開發的成本較低，風險較小等。
　　看漲的8大理由
　　因為預期房價還會繼續上漲，所以開發商開始捂盤惜售，捂盤等于捂住了巨額利潤，所以購買者開始瘋狂搶購，搶到了就可以坐等房子升值。
　　北京師范大學房地產研究中心主任董藩、華遠集團董事長任志強等各專家紛紛拋出自己的觀點，總結起來，看漲有如下八大理由。
　　1.自去年下半年開始，政府一改抑制房價過快增長的房地產政策，頻頻推出房貸優惠、下調契稅稅率等多項措施，極大地刺激了人們的購房欲望，增強了人們的購買力。雖然近期房價的過快增長引起很大爭議，政府也對此表示了關注，但是鑒于目前整個宏觀經濟形勢仍不容樂觀，房地產市場對國民經濟復蘇具有極大拉動作用，政府不會貿然改變目前這種較為寬松的房地產政策。
　　2.寬松的貨幣政策和日益強烈的通脹預期。為了應對金融危機，各國政府均采用了寬松的貨幣政策和積極的財政政策，引起全球流動性過剩，通脹預期風險日益加大。房市是規避通脹的避風港，大量資金和熱錢將會流入房市，盡管會帶來一定的泡沫風險，但是這種投資需求的勢頭難以抵擋。另外，大量的信貸資金進入房市，開發商流動性緊缺問題得到緩解，敢于隔三差五的捂盤漲價。
　　3.購房者心理預期轉變。在去年，房市寒冬的時候，購房者觀望心理濃厚，開發商紛紛降價促銷，仍無法改變人們的這種降價預期。然而，上半年房市的迅速回暖，房價上行通道打開，往日持幣觀望的購房者開始漸漸失去理智，不斷地追漲，導致市場火爆、房源緊缺現象的出現，進一步推動房價的上漲。
　　4.剛性需求的報復性增長。房市中，每年都會產生一部分新的剛性需求者，受去年房市不景氣影響，部分剛性需求者改變了自己的購房預期，推遲了入市時間，這樣市場上就積累了一些剛性需求，再加上今年新增的這部分剛性需求，市場的持續升溫促使這兩部分需求集中入市，導致需求的報復性增長，推動房價上行。
　　5.實體經濟尚未好轉，投資渠道不暢。目前，中國經濟從宏觀層面看，已經回穩復蘇，但是從微觀層面看，各行各業的形勢依然不容樂觀，擁有充裕的資金，卻苦于無處可投的人必然會將注意力轉移到日益火爆的房地產市場。
　　6.地王頻現，推高房價預期。盡管對于地價推高房價的命題，專家們尚無定論，但是，近一兩個月，土地市場異常活躍，北京、上海等城市相繼拍出本地地王，拉動房價再次漲聲不斷，更牽動著社會公眾的神經，影響著他們的購房決策。
　　7.城市化進程加快。一方面，城市化進程的加快帶來人口的巨增，形成巨大的市場需求，從而對房地產市場供應形成一定的壓力；另一方面，城市化意味著高水平的城市服務、高品質的生活環境，以及財富的積累，這也必然推動房價的高漲。
　　8.土地供應量低，供需變化難有大改觀。土地供應量是影響未來房價的一個關鍵環節，而從2008年土地供應量和2009年的土地供應計劃看，總量增加的速度遠遠比不上市場需求的增加，土地市場供需矛盾難以產生大的改觀，房價難以得到本質上的控制，仍將呈上漲趨勢。
　　看跌的8大理由
　　“房價的這種快速上漲不可能持續下去，再等等、再看看”，持幣觀望的人都有這樣的期待。
　　上海房地產經濟學會副會長印堃華認為，目前房價高的根本原因在于供給不足。國家應該通過擴大土地供應、提供保障住房有效供給等方式來進行調控。
　　綜合業內專家觀點，房價看跌八大理由如下：
　　1.持續的高通脹率必將導致貨幣貶值，從而引起資本外逃，最終帶來資產市場的崩潰，因此，靠通脹預期推高的房價難以持久。
　　2.下半年多個城市將有保障型住房大量入市，對房價將起到一定的調節作用。4萬億元的經濟刺激方案中，安居工程占據了重要地位，國家切實加大了對保障型住房的資金、土地、政策的支持力度，隨著保障型住房的大量入市，房價也將出現一定的調整。
　　3.二套房貸收緊，市場反應敏感，成交量減少。銀監會近日重申嚴格執行在實際操作中已有松動的“二套房貸”標準，此舉被市場解讀為房屋個貸的收緊。7月份以來一些銀行對房貸明顯開始收緊，投資性需求對政策變化比較敏感，出手更加謹慎。中國指數研究院數據顯示，7月份房市成交套數，深圳環比下降18.47%，廣州環比下降33.81%，“二套房貸”政策收緊是其下降的部分原因。
　　4.房價上漲過快，市場回歸觀望。這一輪房市回暖主要緣于積壓一年的剛性需求大舉釋放，剛性需求意味著剛性的承受力，面對近日房價暴漲，這部分需求無力跟漲，購房者觀望情緒加重。而購房者的這種觀望情緒就像一種可怕的傳染性菌類，蔓延迅速，房價的持續高漲有可能導致市場再次低迷，第二輪的持幣觀望可能更加持久。
　　5.無堅實的實體經濟做基礎，高房價難持久。房價上漲需要實體經濟作支撐，只有實體經濟真正好轉，人們收入增加，房地產市場才能穩定。而上半年，在房市火爆的同時，中國的實體經濟并未真正好轉，寬松的貨幣政策和積極的財政政策給房地產市場的火爆添了一把虛火，沒有實體經濟好轉這把實火，房地產市場不會走得很遠。
　　6.銀行信貸下半年將會收緊。與國外相比，我國房地產開發資金過分依賴銀行貸款，目前全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%.按歷年銀行放貸規律，上半年70%，下半年30%，下半年銀行信貸不僅規模會大幅縮小，而且將更加注重風險控制和結構調整，對房地產開發商的資金流也必然會產生一定的沖擊。
　　7.集中推地，遏制房價快速上漲。土地資源的稀缺性為房價瘋漲提供了最佳理由，面對這輪房價上漲，各地方政府選擇了增加供給，而非抑制成交。據了解，2009年上海全年計劃土地出讓總量超過1200萬平方米，其中900多萬平方米將在下半年集中推出。北京市國土局相關負責人也公開表示，將加快土地市場供應。集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預期，進而可以遏制由此產生的惜售與漲價行為。
　　8.政策微調，炒房行為減少。無論是重申嚴格執行“二套房貸”標準，還是整治捂盤、囤地等違規違法行為，都表明，國家房產政策已經開始微調。受此影響部分炒房客開始出貨，外資也開始撤離房市，中原地產研究中心最新報告顯示，上海地區上半年全部二手房成交中，賣方為外資的比例占7.8%，而買方為外資的占比僅2.1%，不到賣方的1/3