2010年房地產估價師制度與政策輔導：物業管理業務

物業管理業務

（一）怎樣籌開首次業主大會

自2005年以來，屢有開發商、業主以及相關部門到省律協咨詢了解有關物業管理領域的諸多問題。其中，如何籌備召開首次業主大會便是前來咨詢的熱點問題之一。

據業內人士介紹，伴隨房地產業的迅猛發展，社區建設的不斷完善，以往業已存在的物業管理領域的諸多矛盾，近來表現得更為突出。其中，籌開首次業主大會是其中的熱點及難點之一。實踐中，業主在房屋尚未交付前，其主體地位為購房合同的一方當事人，所享有的是合同債權。眾所周知，在房屋交付后，業主大會成立之前，前期物業公司是開發商選任的，這一期間，無論從程序上講還是從實體上講，此時的業主并沒有充分享受到自己應有的權利。我國《物業管理條例》第8條、11條，建設部頒布的規范性文件《業主大會規程》第2條、3條、9條，均規定唯有業主大會依照程序正式成立，業主才真正享有法律意義上的業主權，要想享有真正法律意義上的業主權，“萬里長征第一步”，便是盡快籌開首次業主大會。承辦過此類業務的業內人士認為，當前籌開首次業主大會有以下幾個前置性法律問題須高度重視。現予以歸納，供同行參考，以期拋磚引玉。

一、一個住宅小區宜存在一個業主大會籌備組

實踐中，曾出現這樣的難題，即小區里ABC……諸幢，幾乎一幢冒出一個業主大會籌備組，以致幾個籌備組之間相互抵觸，甚至揚言要對簿公堂。其實，面對這樣的問題，《業主大會規程》早有原則性規定，第5條規定：業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。由此可見，一旦一個住宅小區內出現數個業主大會籌備組，追根溯源，還是要從建設單位（含公有住房出售單位）及主管部門、街辦（鄉政府）等方面找原因。凡未經他們同意的，應不予認可；凡經他們同意的，則“解鈴還需系鈴人”，宜提請他們這些單位、部門重新予以認定。

二、充分考慮前期物業公司作為首次業主大會籌備主體的可行性

前期物業公司是建設單位在業主大會成立之前選聘的。實踐中，業主在入住的初始階段，與前期物業公司之間必然存在一個磨合的過程，期間彼此累積了一些糾葛。但是由于前期物業公司往往在小區建設的收尾階段即進入小區從事物業管理工作，介入房屋交付、配套設施使用、整體巡查維護等工作，對于小區的建筑、管網、線路等方面的情況，掌握得較為全面，且通過與業主們接觸，掌握了入住率等與首次召開業主大會有關的信息。因此，律師在代理過程中，圍繞籌開首次業主大會，首選的方案仍應爭取前期物業公司成為首次業主大會召開的籌備主體。同時，前期物業公司基于自身公司利益，為了能延續在該小區的服務，往往也樂于接受這樣的方案，并以此為契機，努力改善自身的服務。

三、籌開首次業主大會的“數字”條件

律師建議，實務中，籌開首次業主大會，有兩個“數字”條件很重要。

1、小區入住率宜達到60%；

2、行使投票權的比例宜達到60%。

當具備上述兩個條件時，意味著啟動籌開首次業主大會程序，便有了較為理想的前提基礎。

當然，即使對上述二個問題予以了高度重視并妥善解決，也不意味著可以高枕無憂。由于現有法規、規范性文件對首次業主大會召開的方式、效力、具體措施等問題仍未作出明確規定，因此，在籌開首次業主大會過程中，建議：一要依靠法律；二要依靠房產行政主管部門；三要依靠所在街辦（鄉政府）；四要依靠一批熱心的加入籌備組的業主成員；五要依靠建設單位。

業內人士指出，唯有在不規范的情形下，律師能拿出規范化、可操作性強的措施、辦法，方能體現律師的獨特作用；也唯有業內同行共同努力，多積累這類辦案經驗，方能早日在江西律師業界造就一批為物業管理領域提供優質法律服務的專家型律師。