2010年房地產(chǎn)估價師制度與政策輔導：城市房屋拆遷的拆遷安置

拆遷安置

在拆除租賃房屋的情況下，《條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人對承租人進行了安置，實質(zhì)上相當于非租賃房屋的補償、安置，根據(jù)《條例》的規(guī)定，對所有人進行補償、安置；出租人與承租人達不成協(xié)議時，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《條例》規(guī)定實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

《條例》將租賃房屋的補償主體確定為房屋所有權(quán)人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質(zhì)量和安全性能的好壞，直接關(guān)系到被拆除房屋使用人的切身利益。《條例》明確了安置用房的質(zhì)量安全標準。相關(guān)的管理部門要按各自的職責，分頭把關(guān)，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計、建設(shè)施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標準或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗收，取得工程質(zhì)量合格證書；屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房，還須通過有關(guān)部門進行的綜合驗收。

特殊情況的拆遷補償、安置包括產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償、安置，產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無產(chǎn)權(quán)關(guān)系證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時無法考證產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。《條例》規(guī)定“由拆遷人提出補償方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。”產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆除前，拆遷人還應當就拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。拆遷人應就被拆遷房屋向公證機關(guān)提交證據(jù)保全申請，并按公證機關(guān)規(guī)定的程序和要求辦理公證，對公正機關(guān)出具的法律文書立案歸檔以備查用。

此外，包括抵押房屋的補償、安置。設(shè)有抵押權(quán)的房屋進行拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《擔保法》的規(guī)定，當事人以房地產(chǎn)進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。二是應當及時通知抵押權(quán)人，一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可；四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足以清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照法律規(guī)定，向抵押人進行追償。