2010年房估師經營與管理輔導：房地產估價概述

　　房地產估價是指房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業意見的活動。

　　房地產估價的核心是根據特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判 斷，并提供專業意見。

　　2．專業估價與非專業估價的區別

　　主要有5點不同：

　　（1）專業估價由專業人員和專業機構完成；

　　（2）專業估價是一種專業意見；

　　（3）專業估價具有公信力；

　　（4）專業估價實行有償服務；

　　（5）專業估價承擔法律責任。

　　3．房地產估價的本質

　　（1）房地產估價是評估房地產的價值而不是價格；

　　（2）房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價；

　　（3）房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證；

　　（4）房地產估價會有誤差，但應將誤差控制在合理的范圍內；

　　（5）房地產估價既是一門科學又是一門藝術。

　　4．房地產估價的必要性

　　專業估價的基本前提是：一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真 正需要專業估價。

　　5．房地產估價師

　　目前規定，房地產估價師應當受聘于一個房地產估價機構，在同一時間只能在一個房地產估價 機構從事房地產估價業務；房地產估價師不得以個人名義承攬房地產估價業務，應當由所在的房地產估價機構接受委托并統一收費。

　　6．房地產估價機構

　　目前規定，房地產估價機構應當由自然人出資，以有限責任公司或者合伙企業形式設立；法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的房地產估價師；資質等級由低到高分為暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質；依法從事房地產估價活動不受行政區域、行業限制；不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照估價目的劃分，應當在其資質等級許可的業務范圍內從事估價活動；房地產估價報告應由房地產估價機構出具。

　　7．估價目的

　　在估價中房地產估價師應始終謹記估價目的，不能盲目地套用于與其不相符的用途。一個估價項目通常只有一個估價目的。對于有租約限制的房地產、如果為房地產買賣、抵押目的對這類房地產進行估價，就應考慮租賃合同中約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的房地產；但如果為城市房屋拆遷補償目的而估價，則不考慮房屋租賃的影響，應視為無租約限制的房地產來估價。

　　8．目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。在招標出讓方式中，出讓人需要確定招標標底（底價），投標人需要確定投標價格。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價（保留價）、起叫價，競買人需要確定自己的最高出價（最高應價或者報價）在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價、起始價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。