2010年房地產(chǎn)估價師制度與政策輔導：物業(yè)管理的特性

物業(yè)管理的特性

物業(yè)管理是一種新型的管理模式，它是社會主義市場經(jīng)濟體制的產(chǎn)物。它與計劃經(jīng)濟中傳統(tǒng)的房屋管理是不同的，它以經(jīng)濟手段代替了行政手段，以有償服務代替了無償服務，因此社會化、專業(yè)化、契約化、市場化是現(xiàn)代物業(yè)管理的四個基本特性。
1．社會化
物業(yè)管理社會化有兩個基本含義，一是物業(yè)的所有權(quán)人可以到社會亡去選聘物業(yè)管理企業(yè)，國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)可以在社會上去尋找代管的物業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的關(guān)系可以互相選擇。
2．專業(yè)化
物業(yè)管理的專業(yè)化是指由物業(yè)管理活動是由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求和物業(yè)管理合同的約定去實施專業(yè)化管理。他的專業(yè)化有三層含義：一是有專門的組織機構(gòu)，具體體現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。二是有專業(yè)人員的配備。具體體現(xiàn)在物業(yè)管理人員也要有一定的專業(yè)技能，要取得相應的專業(yè)證書。三是有專門的設備工具。
3．契約化
物業(yè)管理契約化是指由通過契約來確定雙方的權(quán)利和義務。物業(yè)管理法律關(guān)系的建立是一個要式法律行為，必須由物業(yè)管理法律關(guān)系雙方簽訂書面的合同或契約。前期的物業(yè)管理合同是由開發(fā)商代表業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂，而當業(yè)主的人住率達到一定比例時就應由業(yè)主召開業(yè)主大會選出業(yè)主委員會，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂一份新的物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同必須是以書面形式訂立，還必須交由當?shù)氐奈飿I(yè)管理行政主管部門備案。
4．市場化
市場化是物業(yè)管理的最主要的特點。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)管理的屬性是營利性的，是一種有償服務，所提供的服務是一種有價的商品，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。而且物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組成并運作，它是一個自主經(jīng)營自負贏虧的經(jīng)濟實體，既然是企業(yè)就要進入市場，通過市場競爭機制和商品經(jīng)營的方式來實現(xiàn)的商業(yè)行為，這就是市場化。